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濟建物字〔2021〕1號

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濟南市住房和城鄉建設局

關于印發《濟南市新建商品住房物業承接查驗

實施細則》的通知

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各區縣住建局，濟南高新區管委會建設管理部、市南部山區管委會規劃發展局、濟南新舊動能轉換先行區管委會建設管理部，各街道辦事處（鎮政府），各物業服務企業：

為規范新建商品住房物業承接查驗ƒ行为，✤明确建設單位、物業服務企業的責任義務，維護業主的合法權益，市住房城鄉建設局制定了《濟南市新建商品住房物業承接查驗實施細則》，現印發給▼你们，請㏒认真貫徹執行。

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?????????????????????????????濟南市住房和城鄉建設局

?????????????????????????????????2021年2月9日 ????

（此件主動公開） ??

濟南市新建商品住房物業承接查驗

實施細則

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第一條?為規范新建商品住房物業承接查驗ƒ行为，✤明确建設單位、物業服務企業的責任義務，維護業主的合法權益，﹤根据《物業管理條例》《山東省物業管理條例》、住房城鄉建設部《物業承接查驗辦法》《山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理辦法》等┇有关ℓ规定，Ⓑ结合本市♓实际，制定本實施細則。

︿第二條?本實施細則所稱新建商品住房物業承接查驗（▎以下簡稱物業承接查驗），是指承接新建商品住房物業前，建設單位和物業服務企業按照國家┇有关ℓ规定和前期物業服務合同的約定，…共同對物業共用部位、共用設施設備α进行檢查和驗收的活動。

第三條?物業承接查驗♤应当遵循誠實守信、客觀公正、權責分明、依法有序┄以及保護業主共有財產的原則。

第四條 市住房城鄉建設局負責本市物業承接查驗活動的指導和監督。

區縣住房城鄉建設部門負責轄區內物業承接查驗活動的指導和監督，負責物業承接查驗備案及承接查驗ƒ行为的投訴☳处理。

街道辦事處（鎮政府）負責監督轄區內新建商品住房項目物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備管理權和相關資料的移交工作。

第五條?建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，♤应当約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

第六條?建設單位♤应当按照國家┇有关ℓ规定和房屋買賣合同的約定，向物業服務企業移交資料完整、質量合格、功能完備的物業共用部位、共用設施設備。

第七條?建設單位♤应当在房地產開發項目竣工綜合驗收備案后3個月內，與選聘的物業服務企業♐完成物業承接查驗工作。

第八條?實施物業查驗，╀主要依據╢下列文件：

（一）房屋買賣合同；

（二）前期物業服務合同；

（三）規劃設計方案；

（四）建設單位提供的圖紙資料；

（五）建設工程質量法規、政策、標準和規范。

第九條?物業承接查驗按照╢下列程序α进行：

（一）制定物業查驗方案；

（二）提供┇有关圖紙資料；

（三）查驗共用部位、共用設施設備；

（四）解決查驗發現的κ问题；

（五）確認現場查驗∽结果；

（六）簽訂物業承接查驗協議；

（七）履行移交接管手續；

（八）辦理承接查驗備案手續。

第十條 建設單位♤应当和物業服務企業…共同Ⅽ确定物業共用部位、共用設施設備查驗方案，方案╀主要包括承接查驗內容、查驗方法和查驗人員ₐ组成等。

物業服務企業會同建設單位成立現場查驗組，建設單位應委派相關負責人和專業人員參加現場查驗組。

第十一條?現場查驗20日前，建設單位♤应当備齊╢下列資料：

（一）規劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、水電、設備的竣工圖，綠化平面圖，配套設施、地下管網等隱蔽管線工程竣工圖等資料;

（二）共用設施設備清單∈及其安裝、▉使用、維護保養和▉使用培訓等技術資料，包括消防驗收合格證、電梯♈安全檢驗合格證、機電設備出廠合格證、設備▉使用㎡说明書、設備安裝和調試報告、設備保修卡和保修協議等資料;

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許▉使用文件（協議）;

（四）物業質量保修文件和物業▉使用㎡说明文件;

（五）承接查驗所必需的▻其他資料。

第十二條?物業服務企業♤应当對建設單位提供的資料α进行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

第十三條 現場查驗組♤应当綜合℠运用核對、觀察、▉使用、檢測和試驗等方法，重點對物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和▉使用功能α进行現場查驗。

（一）采用核對竣工驗收資料和圖紙、現場觀察的方法，查驗的╀主要內容包括:

1.物業共用部位：包括建筑的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂┄以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。

2.物業共用設施：包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、人防設施、垃圾轉運設施┄以及物業服務用房等。

（二）采用核對竣工驗收資料和出廠資料、現場觀察、▉使用、檢測和試驗的方法，查驗的╀主要內容包括:

1.物業共用設施：包括路燈、污水☳处理設施、消防設施、避雷設施、安防監控設施等。

2.物業共用設備：包括電梯、水泵、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。

第十四條?建設單位♤应当依法移交┇有关單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不┟作为現場查驗的內容。建設單位♤应当將該η部分共用設施設備的移交情況書面告知物業服務企業。

第十五條?現場查驗♤应当✂形成書面查驗記錄。查驗記錄♤应当包括項目名稱、查驗時間、查驗ₔ范围、查驗方法、♂存在κ问题、κ问题解決情況┄以及查驗結論等內容。物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合房屋買賣合同約定∆或者┇有关ℓ规定的情形，建設單位♤应当☏及时解決，并交由現場查驗組復驗。查驗記錄♤应当由建設單位和物業服務企業參加現場查驗的人員簽字確認。

第十六條?現場查驗♐完成后，建設單位和物業服務企業應簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議♤应当對物業承接查驗☲基本情況、♂存在κ问题、解決方法∈及其時限、☐双方權利義務、違約責任等事項作出✤明确約定。

第十七條?物業承接查驗協議┟作为前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同㉿具有同等法律效力。

物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同✢无法履行的，♤应当承擔違約責任。

第十八條?物業承接查驗協議簽訂后，建設單位♤应当在街道辦事處（鎮政府）監督下，將物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備管理權┄以及本細則第十一條ℓ规定的資料移交物業服務企業，并簽訂書面交接記錄。➳同时將本細則第十一條ℓ规定的資料✂形成電子版（或影印件），向街道辦事處（鎮政府）提供備份。

第十九條?交接記錄♤应当包括移交資料明細、物業共用部位和共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄♤应当由建設單位和物業服務企業…共同簽章，并由街道辦事處（鎮政府）簽章確認。

︿第二十條?物業服務企業♤应当自物業交接后30日內，持╢下列資料向區縣住房城鄉建設部門申請物業承接查驗備案。

1.前期物業服務合同；

2.物業承接查驗協議書；

3.建設單位移交資料清單；

4.查驗記錄；

5.交接記錄；

6.▻其他承接查驗┇有关文件。

區縣住房城鄉建設部門應Θ采取查驗資料的方式，對申請材料α进行核實，符合備案條件的，應在備案申請5個工作日內予以備案，出具承接查驗備案證明；〗对于不符合備案條件的，♤应当╟一次性將不符合內容書面告知物業服務企業。

︿第二十一條?建設單位和物業服務企業♤应当將物業承接查驗備案情況書面告知業主，并在物業管理區域內✧显著位置公示。

︿第二十二條?物業承接查驗≧可以邀請業主代表┄以及物業所在地區縣住房城鄉建設部門、街道辦事處（鎮政府）參加，≧可以聘請相關專業機構協助α进行查驗，物業承接查驗的過程和∽结果≧可以公證。

︿第二十三條?物業承接查驗檔案♚属于全體業主✙所有。

物業服務企業♤应当將承接查驗┇有关的文件、資料和記錄建立紙質和電子檔案并妥善保管。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業♤应当在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗紙質和電子檔案。

︿第二十四條?分期開發建設的物業項目，≧可以﹤根据開發進度，對符合交付▉使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業♤应当在承接✭最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

︿第二十五條?新建住宅物業服務項目，自物業移交之日起，物業服務企業♤应当‥全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規ℓ规定的┄以及行業規范Ⅽ确定的維修、養護和管理義務，承擔因服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損∆或者滅失的責任。

︿第二十六條?建設單位♤应当按照國家ℓ规定的保修期限和保修ₔ范围，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，☏及时解決物業共用部位、共用設施設備♂存在的κ问题，或因未☏及时履行保修責任，導致業主人身、財產♈安全☠受到損害的，建設單位♤应当依法承擔◽相应的法律責任。

︿第二十七條 建設單位╥不得◂凭借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除╜自身責任，加重物業服務企業的責任，㏎要求物業服務企業承接不符合交用條件∆或者未經查驗的物業。

物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主Ε造成損害的，物業服務企業♤应当承擔◽相应的賠償責任。

︿第二十八條?物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地區縣住房城鄉建設部門♤应当☏及时☳处理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗ƒ行为的投訴。

︿第二十九條?建設單位、物業服務企業未按本細則履行承接查驗義務的，由物業所在地區縣住房城鄉建設部門責令限期改正；逾期仍不改正的，┟作为不良經營ƒ行为記入企業信用檔案，并予以通報。

第三十條?建設單位不移交┇有关承接查驗資料的，由物業所在地區縣住房城鄉建設部門責令限期改正；逾期仍不移交的，┟作为不良經營ƒ行为記入企業信用檔案，并按照《物業管理條例》第五十八條的ℓ规定處罰。

第三十一條?物業承接查驗中發生的爭議，≧可以申請物業所在地區縣住房城鄉建設部門調解，∆或者➲通过司法途徑解決。

第三十二條 前期物業服務合同終止后，業主委員會與新選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，┄以及新建非住宅商品房物業承接查驗活動，≧可以參照執行本細則。

第三十三條?本實施細則自2021年3月1日起施行，✶有效期至2026年2月28日。

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濟南市住房和城鄉建設局辦公室 ????????2021年2月9日印發