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山東省住房和城鄉建設廳關于☋加强物業管理工作的意見

時間:2015.03.31 來源:市物協

魯建房字(2014)31號

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山東省住房和城鄉建設廳

關于☋加强物業管理工作的意見

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各市住房城鄉建委(建設局、房管局)、規劃局、城管(城管執法)局:

為規范物業管理ƒ行为,提高物業服務企業服務水平,改善群眾的生活和工作環境,減少物業管理糾紛,維護社會和諧穩定,░促进我省物業管理工作健康有序發展,﹤根据國務院《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法規政策ℓ规定,現就☋加强我省物業管理工作提出♁如下意見:

一、©充分m认识☋加强物業管理工作的Κ重要意義

物業管理是城市管理的Κ重要內容。☋加强物業管理工作✳有利于提高城市管理水平,改善城市人居環境,提高群眾生活質量;✳有利于░促进經濟增長,✛扩大社會就業;✳有利于維護社會穩定,推進城市精神文明建設;✳有利于保障物業的☩合理▉使用,░促进物業的保值、增值。➧随着改革開放的深化和城市化進程┴不断加快,г特别是《山東省物業管理條例》實施后,☧各地創新舉措,ⅽ积极引導,全省物業管理工作☓取得長足發展。但從總體上看,❖目前物業管理工作中還♂存在重視程度╤不够,管理體制不理順,從業人員素質不高,物業管理專業人才缺乏,η部分物業服務企業服務╤不够規范,服務水平偏低等κ问题。☨各级要站在踐行群眾路線的高度,把☋加强物業管理工作┟作为提升城市形象、打造城市品牌、營造發展環境、維護社會和諧穩定的一項Κ重要工作,統一思想、創新機制、落實責任、強化措施,░促进物業行業健康發展,提高群眾對物業管理工作的滿意度。

二、☋加强物業管理市場監管

(一)推進物業管理工作重心下移。推行“市、區(市、縣)、街道、居委會”四級管理體制,✫更加注重重心下移,✫更加注重發揮街道、居委會在社區管理、物業管理中的職責和作用,γ逐步推動物業管理納入社區管理體系。城鄉建設、房管、城管執法等部門要在物業管理區域內公布投訴受理電話,建立完善投訴☳处理機制。要☋加强推進城管執法進社區、進小區工作,維護業主…共同利益。建立物業管理聯席會議制度,重點解決業主委員會和┇有关部門不依法履行職責、物業服務企業未履行退出程序┄以及未α进行┇有关交接工作、物業管理區域內發生的突發事件、物業管理與社區管理的銜接和配合┄以及ν需要協調的▻其他物業管理事項等。

(二)┺严格資質管理和備案管理。☨各级物業主管部門要☋加强物業企業的資質管理,建立與人力資源和社會保障等部門的信息共享機制和專家評審制度。完善前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單∈及其產權歸屬等資料的備案制度。未按ℓ规定α进行前期物業管理備案的項目,不予受理商品房預售申請。

(三)落實各專業經營單位設施設備管理維護責任。水、電、暖、氣等專業經營單位♤应当依法履行專業經營設施設備的維護責任,按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶,保證服務質量。新建物業自綜合驗收合格之日起30日內,建設單位應與專業經營單位辦理專業經營設施設備移交接管手續;未♐完成移交接管手續的,禁止物業服務企業接受建設單位委托代收水電暖氣相關費用和承擔小區內專業經營管線及設施設備的管理維護。本意見實施前建設的住宅小區,專業經營設施設備未移交給專業經營單位的,要在2015年底前·全部♐完成交接。專業經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或接收專業經營設施設備的,由市人民政府責令限期整改并追究其責任。

(四)完善物業管理招投標ℓ规定。新建住宅小區的建設單位♤应当依法➲通过招標的方式選聘前期物業服務企業。〗对于♞已经成立業主委員會的物業項目,引導業主采用招投標的方式選聘物業服務企業。要進一步規范招投標工作流程,建立招投標評標專家庫管理制度,☋加强對招投標的管理工作。

(五)做好物業服務用房等配套建筑的監管。城鄉規劃部門審批房地產開發項目規劃和α进行規劃核實時,應按ℓ规定規劃配置物業服務用房。物業服務用房的面積要按建設工程項目總建筑面積的3‰至5‰配置,最少╥不得低于100平方米,并具備水、電、采光、通風等✿正常▉使用功能。鼓勵建設單位為其開發的住宅小區的物業管理,提供η部分經營用房。

(六)落實承接查驗制度。建設單位未履行承接查驗義務的,由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的,┟作为不良經營ƒ行为記入企業信用檔案,并予以通報。建設單位不移交┇有关承接查驗資料的,由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的,對建設單位予以通報,并按照《物業管理條例》α进行處罰。建設單位╥不得◂凭借關聯關系濫用股東權利,在物業承接查驗中免除╜自身責任,加重物業服務企業的責任,損害物業買受人的權益。建設單位╥不得以物業交付期限屆滿為由,㏎要求物業服務企業承接不符合交用條件∆或者未經查驗的物業。物業服務企業♤应当自物業交接后30日內,持┇有关資料到物業所在地縣(市)、區物業主管部門辦理備案手續,逾期未辦理備案的,由物業主管部門責令限期改正,并記入物業服務企業不良信用信息。

(七)強化保修管理。☨各级物業主管部門♤应当按《山東省物業管理條例》ℓ规定,‥全面落實物業質量保修金制度。切實☋加强在建工程的質量管理,‥全面落實房屋分戶驗收制度,杜絕工程質量隱患。商品房交付▉使用時,建設單位♤应当向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅▉使用㎡说明書》,未按ℓ规定提供或未按約定承擔保修責任的,各市房地產開發主管部門♤应当責令其限期改正,拒不改正的,計入企業不良信用信息,并按相關法律法規予以處罰;在保修期內,物業☆出现質量κ问题,建設單位經房地產開發主管部門督辦仍不履行保修義務∆或者因歇業、破產等原因✢无法履行保修義務的,可按┇有关ℓ规定▉使用保修金。房地產開發主管部門要☋加强企業商品房售后服務情況檢查,檢查∽结果與企業信用檔案掛鉤。房地產開發企業資質審核時,要提供項目所在地房地產開發主管部門出具的企業無違法違規、無Ι重大事故、無質量投訴證明文件。

(八)建立信用檔案。☧各地要建立完善物業服務企業信用檔案,➲通过對物業服務企業服務質量的定期考核,☏及时、‥全面、客觀地記錄企業的人員配置、服務業績、業主投訴及不良信用等。企業信用檔案要與資質審核、招投標、項目評價等工作相Ⓑ结合,░促进物業服務企業提高服務水平。

(九)健全自律組織。☨各级物業主管部門要高度重視行業自律組織建設工作,指導物業服務企業建立完善行業自律組織和自律機制,指導行業協會♧开展行業調研,向政府部門☒反映行業訴求,協助政府部門制定行業發展規劃;加大行業宣傳,向社會各界和♢广大業主宣傳物業服務的Κ重要作用、行業的本質,塑造物業管理行業的℮良好形象;制定行業服務規范,☋加强行業自律,發揮行業協會在協調會員之間、會員與服務對象之間矛盾糾紛✡方面的作用;組織行業培訓,提升從業人員素質和企業提供服務的能力,整合行業資源,發揮行業整體優勢,░促进企業降低服務成本,增加經營收益。

三、提升物業服務企業服務水平

(一)☷大力推進物業服務標準化建設。各物業服務企業應以《物業服務規范》為指導標準,‥全面提升物業服務水平。對照《規范》和物業服務合同約定,細化各物業服務項目的服務標準,♒实现服務質量與合同約定標準相統一。完善內部管理制度,▓做到服務操作流程規范化、內部監督檢查制度化,♒实现服務標準化。建立服務標準公示制度,讓♢广大業主©充分╆了解物業服務內容和標準。

(二)努力提高從業人員素質。☨各级物業主管部門指導物業服務企業抓好從業人員崗前、崗中培訓,提高服務技能;┺严格從業人員持證上崗制度,▏从事電梯、消防等專業人員✐必须具備◽相应的從業資格;要建立項目經理持證上崗制度,☋加强項目經理培訓和日常監管。

(三)探索建立業主定期交流機制。要Ⓑ结合☧各地♓实际,ⅽ积极探索建立物業服務企業項目經理懇談會制度。懇談會由物業服務企業、業主委員會、小區業主代表、社區居委會等┇有关人員參加。➲通过定期☤召开懇談會,建立起物業服務企業與業主的溝通機制,改善相互之間的關系,░促进物業服務水平┴不断提高。

四、☋加强對業主大會、業主委員會的指導和監督

☧各地要ⅽ积极推進業主自治工作,☋加强對業主委員會的監督管理。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府要按照《山東省物業管理條例》的ℓ规定,負責組織、指導轄區業主大會的成立和業主委員會換屆工作,把好業主委員會成員人選關,監督業主大會、業主委員會依法履行職責。各市和縣(市)、區物業主管部門要注重業主委員會成員的政策培訓工作,指導業主委員會成員提高政策水平和自治能力,發揮好業主委員會的ⅽ积极性和能動性。要發揮社區組織對業主的教育引導作用,Θ采取多種形式,ⅽ积极教育、引導業主自覺遵守管理規約,配合物業管理工作,提高業主依法依規▉使用房屋的意識和ⅽ积极履行合同義務的意識。社區居民委員會要按照魯民〔2014〕83號文件㏎要求,指導、監督業主大會、業主委員會依法♧开展業主自治管理,協助街道辦事處、鄉鎮人民政府♧开展社區管理、社區服務中與物業管理┇有关的工作。未成立業主委員會的住宅小區由社區居委會代行業主委員會的職責。

五、☋加强對物業管理工作的組織領導

(一)高度重視物業管理工作。☨各级物業行政主管部門要將物業管理┟作为事關城市長遠發展和群眾切身利益的Ι重大▅任务,擺在✫更加ⅾ突出的位置來抓,╀主要負責同志負總責,分管負責同志靠上抓,加大調度研究力度,切實解決好物業管理工作♂存在的困難和κ问题。ⅽ积极向☨各级黨委、政府匯報物業管理工作情況,╇争取更多的理解和支持。☋加强與┇有关部門協調配合,✂形成齊抓共管的合力。

(二)建立健全監督考核機制。要層層建立物業管理考核制度,要ⅽ积极協調將物業管理工作納入☧各地經濟社會發展綜合考核。要Ⓑ结合☧各地♓实际,將機構人員配備、法規政策落實、糾紛投訴化解、示范項目建設、資金管理▉使用等重點▅任务落實情況和ⅾ突出κ问题解決情況納入考核內容,ⅾ突出考核重點,加大考核權重,切實發揮考核對☋加强物業管理工作的引領作用。➲通过完善考核機制,確保將工作落到實處,░促进物業管理工作健康有序♧开展。

(三)☱坚持正確的輿論導向。要ⅽ积极協調新聞媒體及┇有关單位Θ采取多種形式☋加强物業管理政策法規宣傳,☱坚持正面輿論引導,讓♢广大群眾和業主╆了解物業管理政策法規,樹立物業服務的消費理念,ⅽ积极支持和參與物業服務相關活動,自覺遵守物業管理法規和業主規約,為物業服務行業的發展營造良☿好的輿論氛圍。?

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抄送:各物業服務企業,各開發建設單位,各市水、電、暖、氣等專業經營單位

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