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關于組織學習討論《濟南市物業管理條例》(征求意見稿)的通知

時間:2021.01.05

濟物協字〔2021〕2號 關于組織學習討論《濟南市物業管理條例》(征求意見稿)的通知

 

各會員單位:《濟南市物業管理條例》(征求意見稿)♞已经發布,這是我市物業管理立法史上㉿具有Κ重要標志性意義的大事。➺为了維護物業管理相關各方的合法權益,░促进我市物業管理行業健康可持續發展,協會㏎要求各會員單位㏒认真組織學習討論,提出修改意見。請各會員單位于1月25日前➲通过▎以下方式提出意見和建議:(一)➲通过電子郵件方式將意見和建議發至:,郵件主題標明“物業管理條例立法意見”,協會匯總后報市住建局。(二)➲通过信函方式將意見和建議寄至歷下區龍鼎大道1號龍奧大廈F428房間,郵編:250001。(三)➲通过電子郵件方式將意見和建議發至: jnfgjwyc@jn.shandong.cn,郵件主題標明“物業管理條例立法意見”。     咨詢聯系人:沈夢  聯系電話:82077109

 

附件:《濟南市物業管理條例》(征求意見稿)(可至本網站“下載中心”中下載)

 

 

濟南市物業管理行業協會                                  2021年1月5日

 

 

附件 濟南市物業管理條例(征求意見稿)

 

第一章 總則

 

第一條 ➺为了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,░促进和諧社區建設,﹤根据《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等法律、法規,Ⓑ结合本市♓实际,制定本條例。︿第二條 本市行政區域內物業管理活動Γ适用本條例。前款所稱物業管理,是指業主自行∆或者➲通过選聘物業服務人,按照物業服務合同的約定,對房屋∈及其配套設施設備和相關場地α进行維修、養護和管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和▻其他管理人。第三條 本市物業管理納入社區治理體系,☱坚持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區黨組織領導下居民委員會、業主、業主委員會、物業服務人等…共同參與的治理架構。市、區縣人民政府♤应当將物業管理納入❑现代服務業發展規劃,推動物業管理規范化、市場化。第四條 業主大會、業主委員會、物業服務人等在社區黨組織的領導下依法依規♧开展物業管理活動。業主委員會、物業服務人♤应当─依照中國共產黨章程的ℓ规定設立中國共產黨的基層組織,♧开展黨的活動。第五條 市住房和城鄉建設主管部門履行╢下列職責:(一)制定本市物業管理相關政策并組織實施;(二)指導和監督區縣住房和城鄉建設主管部門♧开展轄區內物業管理的監督管理工作;(三)指導和監督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和▉使用;(四)建立完善本市物業管理分級培訓體系;(五)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本和相關標準;(六)建立全市統一的物業管理監管與服務信息平臺;(七)指導市物業管理行業協會♧开展自律性規范的制定和實施工作;(八)實施物業管理✡方面的▻其他監督管理職責。區縣住房和城鄉建設主管部門履行╢下列職責:(一)組織實施物業管理相關政策和制度;(二)監督管理轄區內物業服務人和從業人員;(三)指導和監督轄區內專項維修資金的歸集和日常▉使用管理;(四)指導和監督轄區內物業管理招投標活動;(五)組織♧开展轄區內街道辦事處(鎮政府)、社區居委會、業主委員會相關人員培訓;(六)指導街道辦事處(鎮政府)實施與物業管理相關工作;(七)落實物業管理✡方面的▻其他監督管理職責。發展改革、公安、民政、財政、自然資源和規劃、城市管理、水務、園林和林業綠化、市場監管、人防等相關主管部門,按照⊙各自職責負責物業管理相關監督管理工作。第六條 區縣人民政府♤应当☋加强對本轄區內物業管理工作的組織領導,建立物業管理綜合協調工作機制,組織轄區內住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處(鎮政府)及相關部門和單位,統籌推進轄區內物業管理各項工作,協調解決轄區內物業管理Ι重大κ问题。第七條 街道辦事處(鎮政府)♤应当建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度,協調和☳处理轄區內物業管理綜合事務和糾紛,〓具体履行▎以下職責:(一)指導和監督業主大會、業主委員會組建和換屆改選,指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責;(二)建立綜合執法工作機制,☋加强對物業管理區域內違法ƒ行为的巡查、檢查和☳处理;(三)參加物業承接查驗,指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;(四)對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查,指導和監督物業服務人依法履行義務;(五)建立物業應急服務保障機制;(六)法律、法規、規章ℓ规定的▻其他職責。第八條 居民委員會應在社區黨組織領導下,建立健全業主委員會和物業服務人的議事協調機制,☏及时化解小區矛盾糾紛。居民委員會下設環境和物業管理委員會,指導和監督業主委員會依法履職,督促物業服務人履行合同義務,服從社區管理,組織♧开展對物業服務質量的考核評價等工作。第九條 突發事件應對期間,街道辦事處(鎮政府)負責落實市人民政府依法Θ采取的各項應急措施;指導物業服務人♧开展◽相应級﹁别的應對工作,并給予物資和資金支持。物業服務人♤应当按照㏎要求服從政府統一指揮,在街道辦事處(鎮政府)指導下ⅽ积极配合居民委員會、村民委員會♧开展工作,依法落實應急預案和各項應急措施。第十條 物業管理行業協會♤应当☋加强行業自律,協助┇有关部門調解物業糾紛,░促进物業服務行業科學、規范、和諧發展。第十一條 倡導綠色、智慧物業管理。鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理質量和服務水平,營造♈安全、舒適、文明、和諧、美☿好的工作和生活環境。 ︿第二章 物業管理區域

 

第十二條 物業管理區域的劃分,♤应当以建設用地規劃許可證Ⅽ确定的分期開發建設∆或者兩個▂以上建設單位開發建設的物業,其配套設施設備是共用的,♤应当劃定為¢一个物業管理區域;配套設施設備ₑ能够分割并獨立▉使用的,≧可以劃定為┳不同的物業管理區域。第十三條 建設單位辦理商品房預售許可證∆或者商品房現售備案前,♤应当持建設用地規劃許可證、建設用地▉使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料,向所在區縣住房和城鄉建設主管部門申請劃分物業管理區域。第十四條 區縣住房和城鄉建設主管部門♤应当自受理申請之日起二十日內,在征求街道辦事處(鎮政府)的意見后α进行劃分登記,并告知建設單位。建設單位♤应当將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。第十五條 已投入▉使用、尚未劃分物業管理區域∆或者劃分的物業管理區域確需調整的,物業所在地的街道辦事處(鎮政府)會同區縣住房和城鄉建設主管部門,Ⓑ结合居民委員會布局和物業管理♓实际ν需要,征求業主意見后Ⅽ确定物業管理區域并公告。第十六條 物業管理區域內♤应当配置物業服務用房。物業服務用房由建設單位無償提供,♚属于全體業主共有。物業服務用房的配置♤应当符合╢下列ℓ规定:(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;(二)具備水、電、采光、通風等✿正常▉使用功能。業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排,其建筑面積不低于二十平方米。

 

第三章 前期物業管理

 

第十七條 新建物業銷售前,建設單位♤应当依法➲通过招標的方式選聘前期物業服務人。招標人♤应当在發布招標公告∆或者發出投標邀請書十日前,持招標公告∆或者投標邀請書、招標文件等┇有关資料,向區縣住房和城鄉建設主管部門備案。Θ采取招投標方式選聘物業服務人的,♤应当➲通过本市統一的物業管理監管與服務信息平臺α进行招標。第十八條 建設單位♤应当參照市住房和城鄉建設主管部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的物業服務人簽訂書面前期物業服務合同。 前期物業服務合同♤应当對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容α进行約定;涉及物業買受人…共同利益的,其約定♤应当┤一致。建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會∆或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。第十九條 建設單位♤应当參照市住房和城鄉建設主管部門制定的示范文本,制定臨時管理規約。臨時管理規約♤应当對物業的▉使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約♤应当承擔的責任等事項作出ℓ规定,但╥不得與法律、法規、規章相抵觸,╥不得侵害物業買受人的合法權益。︿第二十條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證∆或者商品房現售備案前,♤应当將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單∈及其產權歸屬等資料報區縣住房和城鄉建設主管部門備案,并在商品房銷售時將┫上述資料┟作为商品房買賣合同約定的內容。區縣住房和城鄉建設主管部門♤应当將備案信息推送至所在地街道辦事處和居民委員會。建設單位♤应当在物業銷售時公示臨時管理規約和前期物業服務合同,并提供給物業買受人,➳同时予以㎡说明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合➳同时,♤应当對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。︿第二十一條 新建住宅小區前期物業服務費實行政府指導價。價格主管部門♤应当會同住房和城鄉建設主管部門﹤根据物業管理服務等級標準等因素,制定和動態調整◽相应的基準價∈及其浮動幅度,并定期公布。  前期物業服務合同生效之日至物業交付之日發生的物業服務費,由建設單位承擔。物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由業主按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。 ︿第二十二條 新建物業建設單位♤应当在房地產開發項目竣工綜合驗收備案后,與前期物業服務人♧开展物業承接查驗工作。︿第二十三條 承接新建物業前,物業服務人和建設單位♤应当按照國家┇有关ℓ规定和前期物業服務合同的約定,…共同對物業共有部位、共有設施設備α进行查驗。承接查驗后,☐双方♤应当簽訂物業承接查驗協議,并將其┟作为前期物業服務合同的補充協議。承接查驗協議♤应当對物業承接查驗☲基本情況、♂存在κ问题、解決方法∈及其時限、☐双方權利義務、違約責任等事項作出約定。〗对于承接查驗發現的κ问题,建設單位♤应当在三十日內予以整改。建設單位將不符合交付條件的物業交付▉使用,∆或者物業服務人擅自承接未經查驗的物業,因房屋質量、物業共有部位、共有設施設備缺陷給業主Ε造成損害的,♤应当依法承擔賠償責任。  ︿第二十四條 物業承接查驗♤应当邀請業主代表┄以及物業所在地街道辦事處(鎮政府)、住房和城鄉建設主管部門參加,✏必要時≧可以聘請相關專業機構協助α进行。  ︿第二十五條 建設單位♤应当在街道辦事處(鎮政府)的監督下,按ℓ规定向前期物業服務人移交物業服務用房和╢下列資料:(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、▉使用和維護保養等技術資料;(三)物業質量保修文件和物業▉使用㎡说明文件;(四)業主名冊;(五)物業管理必需的▻其他資料。前期物業服務人♤应当在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房及┇有关資料移交給業主委員會。︿第二十六條 物業服務人♤应当自物業交接后三十日內,持╢下列資料向區縣住房和城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案:  (一)物業承接查驗協議;  (二)建設單位移交資料清單;  (三)查驗記錄;  (四)交接記錄;  (五)▻其他承接查驗┇有关的文件。  物業交付時,物業服務人♤应当將物業承接查驗備案情況書面告知業主。物業服務人♤应当將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案♚属于全體業主✙所有,業主有權免費查詢。︿第二十七條 新建住宅建設項目竣工驗收之日起兩個月內,建設單位♤应当按照┇有关ℓ规定將物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊等設施設備向相關專業經營單位移交。︿第二十八條 新建物業建設單位♤应当完善房屋質量保證書、房屋▉使用㎡说明書內容,指導購房人☩合理▉使用房屋。房屋▉使用㎡说明書♤应当載明房屋平面布局、結構、附屬設備,注明房屋承重結構的房屋結構圖,╥不得占用、移裝的共有部位、共用設備,以∈及其他┇有关♈安全☩合理▉使用房屋的❇注意事項。建設單位♤应当建立健全新建物業售后維修服務體系,按照國家和省、市┇有关ℓ规定的保修期限、ₔ范围,承擔物業的保修責任,并在小區內設立房屋售后服務中心,☳处理建設遺留κ问题、接受業主報修。  第四章 業主、業主大會和業主委員會

 

第一節 業主

 

︿第二十九條 本條例所稱業主,是指物業管理區域不動產權屬證書∆或者不動產登記簿記載的房屋✙所有權人。除前款ℓ规定外,符合╢下列條件┖之一的,≧可以認定為業主:(一)尚未登記☓取得✙所有權,但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移✙所有權的法律ƒ行为,且♞已经合法占有建筑物專有η部分的單位∆或者╧个人;(二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書☓取得建筑物專有η部分✙所有權的單位∆或者╧个人;(三)因繼承∆或者受遺贈☓取得建筑物專有η部分✙所有權的單位∆或者╧个人;(四)因合法建造☓取得建筑物專有η部分✙所有權的單位∆或者╧个人;(五)▻其他符合法律、法規ℓ规定的單位∆或者╧个人。第三十條 業主在物業管理活動中,享有╢下列權利:  (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務人提供的服務;  (二)提議☤召开業主大會會議,并就物業管理的┇有关事項提出建議;  (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;  (四)參加業主大會會議,行使投票權;  (五)推選業主代表,選舉業主委員會、監事會,并享有被選舉權;  (六)監督業主委員會的工作;  (七)監督物業服務人履行物業服務合同;(八)對物業共有部位、共有設施設備和相關場地▉使用情況享有知情權和監督權;(九)對專項維修資金、公共收益的管理和▉使用情況享有知情權和監督權;(十)法律、法規ℓ规定的▻其他權利。第三十一條 業主在物業管理活動中,履行╢下列義務:(一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則;(二)遵守物業管理區域內物業共有部位、共用設施設備和相關場地的▉使用,公共秩序、公共♈安全和環境衛生維護等✡方面的規章制度;(三)執行業主大會和業主委員會依法作出的☀决定;(四)按照┇有关ℓ规定交納專項維修資金;(五)按時交納物業服務費,配合物業服務人實施物業管理;(六)履行其承擔的房屋▉使用♈安全責任;(七)向物業服務人、業主委員會提供聯系地址、通訊方式;(八)轉讓、出租物業專有η部分,♤应当☏及时將相關情況告知物業服務人。(九)法律、法規ℓ规定的▻其他義務。業主對建筑物專有η部分▄以外的共有η部分,享有權利,承擔義務;╥不得以放棄權利不履行義務。第三十二條 管理規約♤应当包括╢下列內容:(一)物業共有部位、共用設施設備的▉使用和維護規則;(二)☩合理▉使用物業專有η部分的權利和義務;(三)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;(四)物業管理區域相關費用的分攤規則;(五)專項維修資金、公共收益的▉使用與管理規則;(六)違反管理規約♤应当承擔的責任。管理規約示范文本由市住房和城鄉建設主管部門另行制定。第三十三條 業主大會議事規則♤应当就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的〓具体職責和會議規則┄以及─依照本條例♤应当由業主大會議事規則ℓ规定的▻其他事項作出ℓ规定。業主大會議事規則示范文本由市住房和城鄉建設主管部門另行制定。 ︿第二節 業主大會 第三十四條 業主≧可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主ₐ组成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。¢一个物業管理區域設立¢一个業主大會。物業管理區域業主┸不足十人,經全體業主┤一致同意并作出書面☀决定₣不成立業主大會的,由全體業主…共同履行業主大會和業主委員會職責。第三十五條 符合╢下列條件┖之一的,≧可以☤召开首次業主大會會議,設立業主大會:(一)業主已入住面積的比例№达到百分之五十▂以上;(二)業主已入住戶數的比例№达到百分之五十▂以上;(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例№达到百分之二十五▂以上。第三十六條 符合第三十五條ℓ规定條件的物業管理區域,百分之十▂以上的業主∆或者建設單位均≧可以向街道辦事處(鎮政府)提出設立業主大會的申請,居民委員會也≧可以組織№达到前述條件的業主∆或者建設單位提出設立業主大會的申請。第三十七條 街道辦事處(鎮政府)♤应当在接到設立業主大會書面申請三十日內,組建業主大會籌備組。籌備組由街道辦事處、社區黨組織、轄區公安派出所、居民委員會、業主代表和建設單位ₐ组成。籌備組組長由街道辦事處代表擔任。籌備組中的業主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎上,從遵紀守法、熱心公益的業主中Ⅽ确定,業主代表資格♤应当符合本條例┇有关業主委員會委員候選人資格的ℓ规定。建設單位未派員參加籌備組的,不影響籌備組的成立,物業服務人♤应当協助籌備組♧开展籌備工作。籌備組中的業主代表╥不得擔任首屆業主委員會委員。第三十八條 籌備組♤应当自成立之日起十日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內✧显著位置α进行公告。第三十九條 籌備組負責╢下列籌備工作:(一)確認并公示業主名單、業主人數┄以及專有η部分面積;(二)Ⅽ确定☤召开首次業主大會會議時間、地點、方式和議題;(三)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;(四)Ⅽ确定首次業主大會會議表決規則;(五)制定業主委員會委員、候補委員候選人╉产生辦法,Ⅽ确定候選人名單;(六)制定首屆業主委員會選舉辦法;(七)首次業主大會會議的▻其他☁准备工作。籌備ₐ组成員就籌備工作意見不┤一致的,由籌備組組長作出☀决定。籌備組發布的通知∆或者公告,♤应当加蓋街道辦事處公章。本條第一款所列事項♤应当在首次業主大會會議☤召开十五日前予以公示。業主對公示內容有異議的,籌備組♤应当在首次業主大會會議☤召开╂之前研究☳处理并作出答復。第四十條 專有η部分面積和建筑物總面積,按照╢下列方法認定:   (一)專有η部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未α进行物權登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未α进行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。   (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。   業主人數和總人數,按照╢下列方法認定:   (一)業主人數,按照專有η部分的數量計算,¢一个專有η部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的η部分,┄以及☪同一買受人擁有¢一个▂以上專有η部分的,按照一人計算。   (二)總人數,按照前項的統計總和計算。第四十一條 籌備組♤应当自成立之日起六十日內組織☤召开首次業主大會會議。首次業主大會♤应当➲通过管理規約、業主大會議事規則,選舉╉产生業主委員會委員和候補委員。籌備組自首次業主大會☤召开并選舉╉产生業主委員會后自行解散。第四十二條 ╢下列事項由業主大會會議作出☀决定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(三)選舉∆或者更換業主委員會委員和候補委員;(四)選聘和解聘物業服務人;(五)▉使用建筑物∈及其附屬設施的維修資金;(六)籌集建筑物∈及其附屬設施的維修資金;(七)改建、重建建筑物∈及其附屬設施;(八)改變共有η部分的用途∆或者利用共有η部分▏从事經營活動;(九)管理、▉使用共有η部分收益;(十)Ⅽ确定∆或者調整物業服務內容、服務標準和服務價格;(十一)Ⅽ确定業主委員會委員津貼∆或者補助的標準,對業主委員會主任實施任期、離任經濟責任審計;(十二)┇有关共有和…共同管理權利的▻其他Ι重大事項。第四十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議♤应当按照業主大會議事規則的ℓ规定☤召开,❃每年至少☤召开╟一次。經百分之二十▂以上業主提議,業主委員會♤应当組織☤召开業主大會臨時會議。業主大會會議≧可以采用書面形式∆或者➲通过互聯網方式☤召开;采用互聯網方式表決的,♤应当➲通过市住房和城鄉建設主管部門建立的電子投票系統α进行。☤召开業主大會會議的,業主委員會♤应当于會議☤召开十五日前通知全體業主,將會議議題∈及其〓具体內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內✧显著位置公示,并報物業所在地的居民委員會。居民委員會♤应当派代表列席會議。業主大會會議未能✂形成相關決議☀决定,┄以及業主就會議議題內容♂存在Ι重大意見分歧的,業主委員會♤应当☏及时向社區黨組織報告。業主大會會議╥不得就已公示議題▄以外的事項α进行表決。第四十四條 業主委員會未按照ℓ规定召集業主大會會議的,業主≧可以請求物業所在地的街道辦事處(鎮政府)責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地的街道辦事處(鎮政府)組織召集。第四十五條 業主大會會議依法作出的☀决定,對本物業管理區域內的全體業主㉿具有約束力。業主大會會議的☀决定♤应当自作出之日起三日內在物業管理區域內✧显著位置公示。第四十六條 業主大會會議參會業主人數和參會業主所持投票權數符合法律ℓ规定比例的,業主大會會議✂形成的決議方為✶有效。第四十七條 業主大會≧可以設立業主監事會,監督業主委員會的工作。〓具体辦法由市住房和城鄉建設部門另行制定。

 

第三節 業主委員會

 

第四十八條 業主委員會由業主大會選舉╉产生,由五至九名委員ₐ组成,ₐ组成人數為單數,〓具体人數﹤根据該物業管理區域的♓实际情況Ⅽ确定。候補委員人數按照不超過業主委員會委員人數Ⅽ确定。業主委員會設主任一名,由業主委員會從委員中選舉╉产生。第四十九條 業主委員會委員、候補委員♤应当為本物業管理區域的自然人業主∆或者單位業主授權的自然人代表,并符合╢下列條件:(一) ㉿具有♋完全民事ƒ行为能力,遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、㉿具有┣一定組織能力;(二) 符合業主委員會委員候選人╉产生辦法中關于居住期限的㏎要求;(三) 按時足額交納物業服務費、不♂存在欠繳專項維修資金∈及其他ν需要業主…共同分擔費用的情況;(四)本人、配偶∈及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職;(五)未被公安機關、司法機關或行政機關依法處罰的;(六)不♂存在較為┻严重的╧个人不良信用記錄、發布不實信息∆或者┻严重違反社會公德Ε造成惡劣影響的;(七)未被列為失信被執行人;(八)未有本條例ℓ规定的房屋▉使用禁止ℓ规定的ƒ行为;(九)不♂存在被國家機關、企業事業單位開除公職∆或者辭退的;(十)未有法律法規ℓ规定的▻其他不宜擔任業主委員會委員的情形。第五十條 業主委員會委員候選人➲通过╢下列方式╉产生:(一)社區黨組織推薦;(二)居民委員會推薦;(三)業主自薦∆或者十名▂以上聯名推薦。籌備組﹤根据業主委員會委員候選人╉产生辦法從按照前款方式推薦的人員中Ⅽ确定業主委員會委員候選人名單,報社區黨組織。業主委員會委員候選人名單♤应当予以公示。社區黨組織引導和支持業主中的黨員ⅽ积极參選業主委員會委員,➲通过法定程序擔任業主委員會委員。第五十一條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過五年,≧可以連選連任。任期內業主委員會委員☆出现空缺的,由候補委員遞補剩余任期。〓具体遞補辦法由業主大會議事規則約定。第五十二條 業主委員會♤应当自選舉╉产生之日起三十日內,向物業所在地的街道辦事處(鎮政府)辦理備案。街道辦事處(鎮政府)受理備案材料后,經審查符合條件的,♤应当在十個工作日內頒發備案證明。業主委員會信息變更的,應☏及时報街道辦事處(鎮政府)辦理變更備案。第五十三條 業主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。業主大會≧可以委托街道辦事處(鎮政府)∆或者居民委員會代為保管業主大會印章;ν需要▉使用業主大會印章的,由業主委員會向街道辦事處(鎮政府)∆或者居民委員會提出。業主委員會印章由業主委員會保管,ν需要▉使用業主委員會印章的,♤应当有業主委員會過半數委員簽字。第五十四條 業主委員會是業主大會的執行機構,接受業主、業主大會和街道社區黨組織的監督。業主委員會履行╢下列職責:(一)執行業主大會☀决定和決議;(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同,與解聘的物業服務人α进行交接;(三)監督物業服務人履行物業服務合同;(四)召集業主大會會議,報告年度物業管理實施情況、業主委員會履職情況;(五)監督管理規約的實施,對業主違反管理規約的ƒ行为α进行制止;(六)擬定共有η部分、共有資金▉使用與管理辦法;(七)監督專項維修資金的▉使用┄以及組織專項維修資金的補建、補交和續交;(八)在物業管理區域內配合行政執法機關♧开展執法工作;(九)配合、支持居民委員會依法履行職責,并接受其指導和監督;(十)☏及时╆了解業主的意見和建議,督促業主交納物業服務費用;(十一)制作和保管會議記錄、共有物業η部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等┇有关文件;(十二)定期向業主通報工作情況,每半年公示共有資金的▉使用情況和業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車費情況;(十三)協調解決因物業▉使用、維護和管理╉产生的糾紛;(十四)法律、法規┄以及業主大會賦予的▻其他職責。第五十五條 業主委員會委員╥不得有╢下列ƒ行为:(一)阻撓、妨礙業主大會行使職權∆或者拒不執行業主大會☀决定;(二)以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業主的物業專項維修資金、公共收益等共有財產;(三)虛構、轉移、隱匿、篡改、毀棄∆或者拒絕、拖延提供物業管理┇有关文件、資料;(四)擅自▉使用業主大會、業主委員會印章;(五)違反業主大會議事規則∆或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同;(六)侵占、挪用業主共有財產,將業主共有財產借貸給➪他人∆或者以業主共有財產為➪他人提供擔保;(七)索取、收受建設單位、物業服務人等╏与其履行職務✳有利害關系的單位∆或者╧个人提供的利益或報酬;(八)為在本物業管理區域提供服務的物業服務人承攬、介紹相關業務∆或者推薦➪他人就業;(九)泄露業主信息,發布違反法律法規、社會公共秩序的不實言論、信息;(十)拒不執行街道辦事處(鎮政府)、相關主管部門關于本物業管理區域的整改㏎要求∆或者人民法院┇有关裁判;(十一)違反物業服務合同和管理規約,拒不交納物業服務費用、停車費和專項維修資金等費用,∆或者誘導、鼓動▻其他業主不交納相關費用;(十二)侵害業主合法權益的▻其他ƒ行为。業主委員會委員有前款情形┖之一的,由街道辦事處(鎮政府)責令業主委員會提請業主大會罷免┇有关委員資格。在委員資格被罷免前,業主委員會♤应当停止該委員履行職責,并向業主公示。罷免業主委員會委員時,♤应当§允许其提出申辯并記錄歸檔。第五十六條 業主委員會委員有╢下列情形┖之一時,其職務自行終止,由業主委員會公示,并向業主大會報告:(一)不再是本物業管理區域的業主;(二)喪失民事ƒ行为能力;(三)因違法違紀接受調查且被Θ采取◽相应強制措施的;(四)以書面形式向業主大會∆或者業主委員會提出辭職的。第五十七條 業主委員會委員有╢下列情形┖之一的,由業主委員會☀决定中止其職務,并予以公示,提請下次業主大會會議審議☀决定終止:(一)不履行業主義務、不遵守管理規約,經勸阻后拒不改正的;(二)一年內無故缺席業主委員會會議總次數半數▂以上的;(三)本人、配偶∈及其直系親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職;(四)在任職期間被列為失信被執行人的;(五)▻其他不宜擔任業主委員會委員的情形。業主委員會未─依照前款ℓ规定作出中止職務☀决定的,由街道辦事處責令限期作出;逾期未作出的,由街道辦事處(鎮政府)作出中止◽相应人員職務的☀决定。第五十八條 業主委員會委員職務終止后,由業主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員并予以公示,公示期滿后十五日內向街道辦事處(鎮政府)備案。·全部候補委員遞補為委員后,業主委員會委員人數低于原有人數百分之五十的,∆或者業主委員會拒不履行職責的,∆或者業主委員會成員集體辭職的,物業所在地街道辦事處(鎮政府)♤应当組織☤召开業主大會臨時會議,ι重新選舉業主委員會。第五十九條 業主委員會任期屆滿前六個月,♤应当書面報告街道辦事處(鎮政府)。街道辦事處(鎮政府)♤应当在收到書面報告之日起六十日內組建換屆小組,并在業主委員會任期屆滿前,由換屆小組組織☤召开業主大會會議選舉╉产生新一屆業主委員會。業主委員會未按ℓ规定提出申請的,街道辦事處(鎮政府)♤应当督促其履行職責。街道辦事處(鎮政府)也≧可以應業主書面㏎要求組建換屆小組。換屆小組的ₐ组成和工作辦法參照本條例籌備組的┇有关ℓ规定執行。第六十條 業主委員會♤应当自換屆小ₐ组成立后三日內,將其保管的┇有关財務憑證、業主名冊、會議紀要等檔案資料、印章∈及其他♚属于業主大會所┆有的財物移交換屆小組。業主委員會未按照前款ℓ规定移交┇有关物品和資料的,由街道辦事處(鎮政府)責令限期移交;拒不移交的,轄區內公安機關♤应当予以協助。第六十一條 新一屆業主委員會選舉╉产生后向街道辦事處(鎮政府)備案。換屆小組♤应当在♐完成備案后十個工作日內,將其保管的物品和資料移交新一屆業主委員會,并自行解散。第六十二條 業主大會、業主委員會的☀决定♤应当符合法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的ℓ规定,且╥不得作出與本物業管理區域物業管理無關的☀决定。業主委員會作出的☀决定違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的ℓ规定,∆或者作出與本物業管理區域物業管理無關的☀决定,由簽字同意該☀决定的業主委員會委員承擔◽相应的法律責任。業主大會、業主委員會作出的☀决定違反法律、法規,物業所在地街道辦事處(鎮政府)♤应当責令限期改正∆或者撤銷其☀决定,并予以公告。業主大會∆或者業主委員會作出的☀决定侵害業主合法權益的,受侵害的業主≧可以請求人民法院予以撤銷。第六十三條 業主大會♤应当建立業主委員會任中審計和離任審計制度,審計費用從公共收益中列支。業主委員會違規▉使用專項維修資金、公共收益和工作經費的,街道辦事處(鎮政府)♤应当委托有資質的審計機構對該業主委員會▉使用專項維修資金、公共收益的情況┄以及工作經費α进行財務審計。換屆后,新一屆業主委員會委托有資質的審計機構對上一屆業主委員會α进行審計。第六十四條 物業管理區域分期開發的,≧可以在分期開發期間成立業主大會,選舉╉产生業主委員會,并為后期開發的物業預留業主委員會委員名額。后期開發的物業交付▉使用后,♤应当增補業主委員會委員和候補委員,但增補后的業主委員會委員總人數╥不得超過ℓ规定的✲最高人數。第六十五條 住宅小區未依法選舉╉产生業主委員會∆或者業主委員會♞已经解散的,居民委員會♤应当在街道辦事處(鎮政府)的指導下,組織業主討論☀决定物業管理事項,∆或者經業主大會委托暫時代行業主委員會職責。 第五章 物業服務

 

第六十六條 業主≧可以自行管理物業,也≧可以委托➪他人管理。委托物業服務人提供物業服務的,¢一个物業管理區域♤应当選定¢一个物業服務人提供物業服務。除業主大會☀决定č继续聘用原物業服務人外,業主大會♤应当Θ采取公開招標方式選聘物業服務人。電梯、消防等㉿具有專業技術㏎要求的設施設備的維修和養護,♤应当由符合資質的專業機構∆或者人員實施。第六十七條 接受委托提供物業服務的企業♤应当㉿具有獨立法人資格,擁有◽相应的專業技術人員,具備為業主提供物業管理專業服務的能力,有條件在物業管理區域設立獨立核算的服務機構。第六十八條 業主大會選聘物業服務人提供物業服務,♤应当簽訂物業服務合同,約定物業服務內容、物業服務標準、收費標準、公共收益管理、合同期限、違約責任等。第六十九條 物業服務人♤应当自簽訂物業服務合同之日起三十日內,將物業服務合同報區縣住房和城鄉建設主管部門備案,區縣住房和城鄉建設主管部門♤应当☏及时向街道辦事處(鎮政府)推送備案信息。物業服務合同內容發生變更的,♤应当☏及时報區縣住房和城鄉建設主管部門變更備案。物業服務人項目負責人♤应当在提供物業服務之日起5日內,到所在的居民委員會報到,接受所在居民委員會的指導和監督,參與基層社會治理,履行綜合治理相關責任。第七十條 物業服務人♤应当在物業管理區域內✧显著位置設置公示欄,如實公示、☏及时更新╢下列信息,₠并且≧可以➲通过互聯網方式告知全體業主:(一)物業服務人的營業執照、項目負責人的☲基本情況、聯系方式┄以及物業服務投訴電話;(二)物業服務事項、質量㏎要求、收費項目、收費標準等;(三)電梯、消防等㉿具有專業技術㏎要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;(四)上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;(五)上一年度物業服務費、公共收益收支與專項維修資金▉使用情況;(六)物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況;(七)▻其他♤应当公示的信息。業主對公示內容提出異議的,物業服務人♤应当予以答復。第七十一條 物業服務人♤应当按照物業服務合同的約定提供物業服務,₠并且遵守╢下列ℓ规定:(一)提供物業服務符合┇有关ℓ规定的標準、規范;(二)☏及时向業主告知♈安全、☩合理▉使用物業的❇注意事項;(三)定期聽取業主的意見和建議,接受業主監督,改進和完善服務;(四)對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道等ƒ行为α进行勸阻、制止,勸阻、制止無效的,☏及时報告行政執法機關;(五)發現有♈安全風險隱患的,☏及时設置警示標志,Θ采取措施排除隱患∆或者向┇有关專業機構報告;(六)對業主違反臨時管理規約、管理規約的ƒ行为α进行勸阻、制止,并☏及时報告業主委員會;(七)╥不得侵犯業主的合法權益,╥不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息;(八)履行生活垃圾分類管理責任人責任,指導、監督業主和物業▉使用人α进行生活垃圾分類;(九)配合街道辦事處(鎮政府)、行政執法機關和居民委員會做好物業管理相關工作。第七十二條 物業服務人╥不得有╢下列ƒ行为:(一)減少物業服務內容、降低物業服務標準;(二)Θ采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式催收物業服務費;(三)擅自增加收費項目、提高收費標準,超期收取費用;(四)擅自處分♚属于業主的物業共有η部分、共用設施設備的✙所有權∆或者▉使用權;(五)擅自拆除、損壞物業管理區域內的共用設施設備;(六)擅自撤離∆或者拒不退出物業管理區域;(七)終止服務撤離時,拒不移交♚属于業主的檔案資料、物品、資金等;(八)法律、法規禁止的▻其他情形。第七十三條 物業服務人≧可以﹤根据物業服務合同約定,聘請專業機構承擔特種設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務。但╥不得將該物業管理區域·全部物業服務一并委托給▻其他單位∆或者╧个人。鼓勵和支持物業服務人建設智慧物業管理服務平臺,推動物業服務人拓展家政服務、信息服務、養老服務、健康服務等線上線下生活服務。第七十四條 物業服務人♤应当建立、保存╢下列檔案和資料:(一)小區共有η部分經營管理檔案;(二)小區監控、電梯、消防、有限空間等共有部位、共用設施設備檔案∈及其管理、運行、維修、養護記錄;(三)住宅裝飾裝修管理資料;(四)業主名冊;(五)物業服務人或建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、供熱、垃圾清運等書面協議;(六)物業服務活動中✂形成的與業主利益相關的▻其他資料。第七十五條

 

物業服務人♤应当建立健全公共秩序維護制度,協助做好物業管理區域內的♈安全防范工作。未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產♈安全☠受到損害的,♤应当依法承擔◽相应的法律責任。  物業服務人♤应当在消防通道、消防設施、有限空間設置✣明显標識和禁止占用提醒;在╜自身經營ₔ范围內對其服務區域的人流干道、消防設施、化糞池、電梯等重點部位和Κ重要設施α进行Ⓐ经常性檢查;對檢查中發現的♈安全隱患,♤应当ⅿ立即☳处理,并發出警示。  第七十六條 物業服務人♤应当制訂物業管理區域內♈安全防范應急預案,對突發性自然災害,公共衛生事件,供水、供電、供氣、供熱、電梯及消防♈安全事故,物業♈安全事故等突發事件的預防和處置α进行〓具体ℓ规定,并按照ℓ规定對其服務區域的服務對象α进行♈安全宣傳、組織應急演練。 發現Ι重大事故隱患∆或者發生♈安全事故∈及其他緊急事件時,物業服務人♤应当☏及时Θ采取應急措施,通知相關業主,并按照ℓ规定向物業所在地街道辦事處(鎮政府)、專業單位和負有♈安全監督管理職責的部門報告,協助做好相關工作。  第七十七條 業主♤应当﹤根据物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額交納物業服務費。業主逾期不交納物業服務費的,業主委員會♤应当督促其交納;拒不交納的,物業服務人≧可以依法提起訴訟∆或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的,人民法院≧可以依法對業主作出Μ限制消費令、納入失信被執行人名單。業主轉讓物業時,♤应当與物業服務人結清物業服務費;未結清的,買賣☐双方♤应当對物業服務費的結算作出約定,并告知物業服務人。Θ采取酬金制交納物業服務費的,物業服務人♤应当與業主委員會建立物業服務費共管賬戶。業主委員會≧可以委托有資質的機構對物業服務收支情況α进行審計。第七十八條 物業服務合同履行期間,物業服務收費確需調整的,物業服務人♤应当與業主委員會協商,并由業主大會☀决定;未成立業主大會的,由符合法律ℓ规定比例的業主表決➲通过。第七十九條 業主─依照法定程序…共同☀决定解聘物業服務人的,≧可以解除物業服務合同。☀决定解聘的,♤应当提前六十日書面通知物業服務人,฿但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前款ℓ规定解除合同Ε造成物業服務人損失的,除┲不可歸責于業主的事由外,業主♤应当賠償損失。第八十條 物業服務期限屆滿前,業主依法…共同☀决定續聘的,♤应当與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。物業服務期限屆滿前,物業服務人┳不同意續聘的,♤应当在合同期限屆滿前九十日書面通知業主∆或者業主委員會,฿但是合同對通知期限另有約定的除外。第八十一條 物業服務期限屆滿后,業主❆没有依法作出續聘∆或者另聘物業服務人的☀决定,物業服務人č继续提供物業服務的,原物業服務合同č继续✶有效,฿但是服務期限為不定期。當事人≧可以隨時解除不定期物業服務合同,฿但是♤应当提前六十日書面通知對方。第八十二條 物業服務合同終止的,原物業服務人♤应当在約定期限∆或者☩合理期限內退出物業服務區域,并履行╢下列義務:(一)向業主委員會移交物業檔案、┇有关物業及設施設備改造、維修、運行、保養等物業服務相關資料,┄以及物業服務用房和▻其他物業共有部位、共有設施設備;無業主委員會的,向街道辦事處(鎮政府)移交。  (二)撤出物業管理區域內的物業服務人員。  (三)結算物業服務費用和預收、代收的物業管理區域公共收益等費用。  (四)結清委托專業性服務企業對設施設備、清潔衛生、園林綠化等♧开展專項服務的費用。   (五)法律、法規ℓ规定的▻其他事項。  原物業服務人違反前款ℓ规定的,╥不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;Ε造成業主損失的,♤应当賠償損失。第八十三條 原物業服務人╥不得以業主欠交物業服務費用,∆或者對業主大會、業主委員會┄以及行政主管部門的☀决定有異議等為由拒絕辦理交接。物業服務人拒不移交相關資料、資金和物品,∆或者拒絕撤出物業管理區域的,業主委員會∆或者業主≧可以向街道辦事處和區縣住房和城鄉建設主管部門報告,并≧可以向轄區公安派出所請求協助,或依法向人民法院提起訴訟。物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法ƒ行为的,由公安機關依法☳处理。第八十四條 新物業服務人╥不得強行接管物業,按照約定承接物業時,♤应当對共有部位、共用設施設備α进行查驗。第八十五條 物業服務合同終止后,在業主∆或者業主大會選聘的新物業服務人∆或者☀决定自行管理的業主接管╂之前,原物業服務人♤应当č继续☳处理物業服務事項,并≧可以請求業主支付該期間的物業費。第八十六條 本市建立應急物業服務機制。物業服務人違反法律ℓ规定擅自撤出,Ε造成物業管理區域突發失管狀態時,街道辦事處(鎮政府)♤应当組織┇有关單位Ⅽ确定應急物業服務人,提供環境衛生、垃圾清運、消防♈安全、電梯運行、秩序維護等Ⓒ维持業主☲基本生活服務事項的應急服務。提供應急物業服務的,街道辦事處(鎮政府)♤应当將服務項目、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內✧显著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月,費用由全體業主承擔。應急物業服務期間,街道辦事處(鎮政府)♤应当組織業主…共同☀决定選聘新物業服務人,協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。第八十七條 市、區縣住房和城鄉建設主管部門和相關行政主管部門♤应当建立違法ƒ行为投訴登記制度,并在物業管理區域內✧显著位置公布聯系單位、舉報聯系方式,依法☳处理物業管理區域內的違法ƒ行为。第八十八條 市住房和城鄉建設主管部門♤应当建立物業服務人信用信息檔案及信用等級評價體系,實施分類監管,并➲通过物業管理信息平臺予以公布。第八十九條 行政執法機關♤应当將物業管理相關主體☠受到行政處罰∆或者行政強制的情況共享到本市的公共信用信息平臺。行政機關﹤根据本市關于公共信用信息管理ℓ规定≧可以對其Θ采取懲戒措施。

 

第六章 物業的▉使用和維護

 

第九十條 業主♤应当遵守法律法規和規章的ℓ规定┄以及臨時管理規約、管理規約的約定,按照規劃用途☩合理、♈安全▉使用物業。業主、物業服務人等╥不得實施╢下列ƒ行为:(一)損壞、擅自拆改建筑物承重結構、主體結構;(二)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物∆或者私挖地下空間;(三)擅自利用共有部位、共用設施設備α进行經營;(四)違反國家ℓ规定,制造、儲存、▉使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質∆或者傳染病病原體等危險物質;(五)違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電;(六)擅自拆改供水、排水、再生水等管線;(七)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;(八)擅自➲通过設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式,占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共有部位,∆或者損壞消防設施等共用設施設備;(九)擅自改變物業規劃用途;(十)將房間∆或者陽臺改為衛生間、廚房,∆或者將衛生間改┏在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;(十一)未經批準擅自改變房屋內部防火分隔,影響消防♈安全和疏散㏎要求;(十二)違反ℓ规定飼養動物;(十三)違反ℓ规定出租房屋;(十四)法律法規禁止的▻其他ƒ行为。發生本條︿第二款ℓ规定ƒ行为的,利害關系人有權投訴、舉報,業主委員會∆或者物業服務人♤应当☏及时勸阻;勸阻無效的,♤应当向街道辦事處(鎮政府)∆或者行政執法機關報告。第九十一條 業主對其✙所有∆或者▉使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等☥可能影響公共♈安全的物品和設施承擔♈安全管理責任。第九十二條 物業管理區域禁止從建筑物拋擲物品危害➪他人♈安全∆或者破壞環境衛生。經業主…共同☀决定,物業服務人≧可以Θ采取β适当的技術措施就前款禁止的ƒ行为采集◽相应證據,฿但是╥不得侵犯➪他人隱私。第九十三條 業主裝飾裝修房屋的,♤应当事先告知物業服務人,并簽訂裝飾裝修服務協議。裝修時,應遵守物業服務人提示的☩合理❇注意事項,并配合其α进行✏必要的現場檢查。物業服務人♤应当☋加强對裝飾裝修活動的巡查和監督。業主未簽訂裝飾裝修服務協定的,物業服務人可Μ限制施工人員z进入物業管理區域。業主違反相關ℓ规定及裝飾裝修服務協議的,物業服務人♤应当☏及时勸阻;拒不改正的,物業服務人♤应当☏及时向┇有关主管部門報告。第九十四條 物業保修期屆滿后,業主專有η部分的養護、維修,由業主負責。業主專有η部分♂存在♈安全隱患,危及公共利益∆或者➪他人合法權益的,相關業主♤应当☏及时Θ采取修繕以∈及其他消除危險的♈安全治理措施。業主不履行維修養護義務的,≧可以由物業服務人報經業主委員會同意,∆或者按照臨時管理規約、管理規約的約定,代為維修養護∆或者Θ采取應急防范措施,費用由業主承擔。第九十五條 物業保修期屆滿后,物業管理區域內共有部位及共用設施設備的維護和管理責任,由業主…共同承擔;業主≧可以將其委托給物業服務人承擔。物業共有部位、共用設施設備┃由于人為原因損壞的,責任人♤应当☏及时修復,并對Ε造成的損失承擔賠償責任。第九十六條 物業服務人♤应当健全物業共有部位、共用設施設備管理養護制度,按照合同的約定☋加强對共有部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護,并做好記錄。物業服務人♤应当﹤根据日常檢查發現的κ问题,提出共有部位、共用設施設備維修、更新、改造的建議,告知業主委員會(居民委員會),提請業主大會表決后組織實施。電梯、鍋爐等特種設備和自動消防設施,由業主∆或者物業服務人﹤根据物業服務合同約定,委托專業服務單位負責維護、保養,并✤明确各方♈安全管理責任。第九十七條 經鑒定為停止▉使用、整體拆除的危險房屋的,業主♤应当停止▉使用,ⅿ立即搬出;拒不搬出的,區縣住房和城鄉建設主管部門♤应当書面責令業主搬出,情況緊急危及公共♈安全的,區縣人民政府≧可以責成┇有关部門組織強制搬出,并妥善安置。第九十八條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位,對物業管理區域內專業經營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。第九十九條 ¢一个物業管理區域內有兩個▂以上獨立產權單位的,♤应当設立專項維修資金制度。專項維修資金♚属于業主共有,專項用于物業共有部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。◘任何單位、組織和╧个人╥不得虛報、挪用、截留專項維修資金。第一百條 物業管理區域內的▎以下▻其他公共場所、公用設施和物業服務用房,♚属于業主共有:(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等☲基本結構η部分,通道、樓梯、大堂等公共通行η部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、架空層、設備層∆或者設備間等;(二)▻其他不♚属于業主專有η部分,也不♚属于市政公用η部分∆或者▻其他權利人所┆有的場所及設施等;(三)物業管理區域內的道路,♚属于業主共有,฿但是♚属于城鎮公共道路的除外。(四)物業管理區域內的綠地,♚属于業主共有,฿但是♚属于城鎮公共綠地∆或者明示♚属于╧个人的除外。(五)商品房買賣合同約定歸全體業主共┆有的物業。(六)法律、法規ℓ规定的▻其他共有η部分。建設單位申請首次不動產登記時,♤应当提出♚属于業主共有物業產權的登記申請,由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。第一百零一條 建設單位和業主♤应当按照國家和本市的ℓ规定交存專項維修資金。不動產登記機構在α进行不動產登記時,♤应当核驗專項維修資金交存情況,未繳存專項維修資金的,不動產登記機構不予辦理首次登記和轉移登記。第一百零二條 專項維修資金的▉使用、管理,由業主…共同☀决定。業主應在業主管理規約或臨時管理規約中約定維修資金籌集、管理、▉使用等相關事項,✤明确維修資金申請▉使用的主體、施工、監理隊伍的選擇方式,維修工程預、決算審價,竣工驗收,異議☳处理等內容。第一百零三條 專項維修資金余額┸不足時,業主委員會♤应当督促業主按照管理規約、業主大會☀决定┄以及相關ℓ规定,☏及时補交、續交專項維修資金。第一百零四條 有╢下列情形┖之一,業主委員會、物業服務人∆或者相關業主≧可以─依照┇有关ℓ规定申請▉使用維修資金,實施應急維修:(一)物業管理區域內發生的屋面、外墻防水┻严重損壞;(二)電梯發生故障影響✿正常▉使用需ⅿ立即維修的;(三)消防設施♂存在┻严重故障需ⅿ立即維修的;(四)建筑外立面裝飾和公共構件脫落松動;(五)玻璃幕墻炸裂;(六)排水管道┻严重堵塞或爆裂;(七)地下車庫雨水倒灌;(八)道路路面塌陷;(九)◄其它☥可能Ε造成人身♈安全事故或┻严重影響業主生活的緊急情況。業主委員會、物業服務人♤应当將緊急情況下專項維修資金申請、▉使用情況,☏及时予以公示。  第一百零五條 專項維修資金的交存、▉使用、管理的〓具体辦法,由市人民政府制定。第一百零六條 物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位(庫),♤应当➠首先❊满足業主的ν需要。業主、物業▉使用人㏎要求承租建設單位未出售或未附贈車位(庫)的,建設單位╥不得以只售不租為由拒絕。在❊满足業主、物業▉使用人ν需要后,建設單位將車位(庫)出租給物業管理區域外的單位和╧个人的,其每次租賃合同期限最長╥不得超過六個月。第一百零七條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位(庫)♤应当優先投入▉使用;車位(庫)尚未©充分利用的,╥不得在物業管理區域內占用業主共┆有的道路∆或者▻其他場地設置規劃▄以外的車位。占用物業管理區域內業主共┆有的道路∆或者▻其他場地用于停放機動車,┄以及相關收費和管理事項,由業主…共同☀决定。第一百零八條 業主ν需要在物業管理區域內停放汽車的,♤应当事先與物業服務人商定停車位置,╥不得擅自占用道路∆或者▻其他場地。 業主對汽車有看管㏎要求的,♤应当與物業服務人另行約定。物業管理區域內停放車輛,╥不得影響▻其他車輛和行人的✿正常通行。物業服務人♤应当按照物業服務合同的約定,履行車輛停放管理義務,并☋加强巡查,☏及时督促違反ℓ规定停放的車輛駛離;督促無效的,♤应当☏及时報告┇有关部門。第一百零九條 利用物業共有部位、共有設施設備α进行經營的,♤应当符合法律、法規的ℓ规定,經業主…共同☀决定。利用物業共有部位、共有設施設備╉产生的收入,在扣除☩合理成本╃之后,♚属于業主共有。業主大會成立前,利用共有部位、共有設施設備α进行經營的,♤应当在前期物業服務合同∆或者臨時管理規約中約定╢下列事項:(一)≧可以♧开展經營的場地ₔ范围;  (二)電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及㏎要求;  (三)┳不同類型、區域的場地有償利用的最低收費標準;  (四)扣除的☩合理成本,比例╥不得超過所得收入的百分之三十;  (五)公共收益的財務管理㏎要求;  (六)相關的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法;  (七)公共收益收支情況的定期公示與審計辦法;  (八)對☥可能影響業主公共利益的經營性活動的禁止性㏎要求。  業主大會成立后,物業服務人和業主大會≧可以對前款所列事項ι重新約定。   

 

第七章  法律責任

 

第一百一十條 違反本條例第十三條、第十四條ℓ规定,建設單位未按ℓ规定申請物業管理區域劃分,或未向物業買受人明示物業管理區域劃分情況的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處三萬元▂以上五萬元▎以下的罰款。第一百一十一條 違反本條例︿第二十條ℓ规定的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改的,處三萬元▂以上十萬元▎以下的罰款。第一百一十二條 違反本條例︿第二十三條︿第二款ℓ规定,建設單位未在三十日內♐完成承接查驗κ问题整改的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,處三萬元▂以上十萬元▎以下的罰款。違反本條例︿第二十三條第三款ℓ规定,建設單位將不符合交付條件的物業交付▉使用,∆或者物業服務人擅自承接未經查驗的物業,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,處五萬元▂以上二十萬元▎以下的罰款。第一百一十三條 違反本條例︿第二十八條ℓ规定 建設單位未在小區內設立房屋售后服務中心的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改的,處三萬元▂以上十萬元▎以下的罰款。第一百二十四條 違反本條例第一百零六條ℓ规定,對業╀主要求承租的車位(庫)只售不租的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元▂以上二十五萬元▎以下罰款。第一百一十五條 違反本條例︿第二十六條ℓ规定,物業服務人未辦理物業承接查驗備案的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改的,處一萬元▂以上三萬元▎以下的罰款。第一百一十六條 違反本條例第六十九條ℓ规定 物業服務人未辦理物業服務合同備案和變更備案的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改的,處一萬元▂以上五萬元▎以下的罰款。物業服務人項目負責人未按ℓ规定報到的,由物業所在地街道辦事處(鎮政府)責令限期改正;逾期不改的,處三千元▂以上一萬元▎以下的罰款。第一百一十七條 違反本條例第七十條ℓ规定的,由物業所在地街道辦事處(鎮政府)責令限期改正;逾期不改的,處五千元▂以上三萬元▎以下的罰款。第一百一十八條 違反本條例第七十四條ℓ规定,物業服務人未按ℓ规定建立、保存檔案和資料的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,處二萬元▂以上五萬元▎以下的罰款。第一百一十九條 物業服務人違反本條例第八十二條ℓ规定,拒不退出物業管理區域的,由物業所在地街道辦事處(鎮政府)責令限期改正,處五萬元▂以上十萬元▎以下的罰款。物業服務人違反本條例第八十三條ℓ规定,強行接管物業管理區域的,由物業所在地街道辦事處(鎮政府)責令限期改正,處五萬元▂以上十萬元▎以下的罰款。第一百二十條 違反本條例第九十條ℓ规定,給➪他人Ε造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理ℓ规定的,由行使監督管理權的┇有关部門依法查處;✻构成犯罪的,依法追究刑事責任。  第一百二十一條 業主委員會未履行本條例ℓ规定相關職責的,由物業所在地街道辦事處(鎮政府)責令限期履行;逾期未履行的,予以通報。  第一百二十二條 業主委員會委員違反本條例第五十五條ℓ规定的,處一萬元▂以上五萬元▎以下罰款;侵害業主合法權益,給業主Ε造成損害的,♤应当承擔◽相应的賠償責任;✻构成犯罪的,依法追究刑事責任。第一百二十三條 建設單位、物業服務人、業主委員會∈及其成員違反本條例┇有关ℓ规定,非法▉使用、出售、提供、傳播業主信息,違反治安管理ℓ规定的,由公安機關依法查處。第一百二十四條 市、區縣住房和建設主管部門、街道辦事處(鎮政府)、▻其他相關行政管理部門∈及其工作人員未─依照本條例ℓ规定履行相關職責的,按照┇有关ℓ规定追究責任人的責任。 第八章 附則

 

第一百二十五條 原農村城市化社區≧可以在各區縣人民政府統籌協調下,由原農村集體經濟組織繼受單位┟作为責任主體,參照本條例及相關ℓ规定,成立物業管理自治機構。物業管理自治機構的職責限于自行組織提供物業服務,∆或者購買物業服務并☳处理與物業服務人履行合同相關的事項。原農村城市化社區物業管理自治機✻构成立和運作的〓具体辦法,由各區縣人民政府自行制定。第一百二十六條 本條例自2021年 月 日起施行。


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