關于編寫“物業企業風險與防范及案例分析▉使用讀本”（∆或者手冊）計劃安排及實施方案的通知

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各參與編寫的┇有关物業企業：

????現將協會Ⅽ确定“關于編寫《物業企業風險與防范及案例分析▉使用讀本》計劃安排及實施方案的通知”印發給▼你们，協會擬定的各章節簡要內容僅供參考，希望各參與編寫單位的領導高度重視，©充分m认识編寫《物業企業風險防范及案例分析▉使用讀本》的Κ重要性、✏必要性，在編寫過程中要開闊思路、精心組織、盡職盡責、精益求精，按照⊙各自承擔的▅任务，組織┇有关人員，Ν集中時間，Ν集中力量，努力確保編寫的內容┽丰富，條理❉清楚、通俗易懂、便于理解、▉使用性強。請各編寫物業企業按時♐完成。

一、?編寫“物業企業風險防范與案例分析▉使用讀本”

（∆或者手冊）的指導思想和目的

近幾年，➧随着我國社會主義市場經濟的┴不断發展，物業管理對改善居住環境、░促进文明社區建設、提供城市管理服務水平發揮了ⅽ积极的作用，但┃由于物業管理涉及到的利益主體日益增多，∪加之《物權法》、《物業管理條例》及司法解釋的頒布實施，♢广大業主的維權意識┴不断提高，物業服務企業在經營管理過程中ε遇到的∕各种風險與糾紛呈現多元化發展趨勢，已✖成为社會各界✰普遍關注的焦點、熱點、難點κ问题，困擾著物業服務企業健康✿正常發展，◤如何☋加强物業服務企業風險與防范，已♨引起☨各级主管部門的高度重視。市局恒志局長對物業服務企業風險與防范工作Ξ非常重視，☶多次㏎要求物業協會┟作为物業行業組織部門，☋加强對物業服務企業的風險與防范工作調研，☋加强對物業服務企業風險與防范知識的培訓，抓緊編寫物業服務企業風險與防范手冊，為物業服務企業提供風險與防范的法律依據和政策指導，引導物業服務企業依法管理，依法規避和化解企業風險。按照張局長的㏎要求，協會近幾年來針對物業服務企業在經營過程中的風險點α进行專題調查，針對物業企業風險與防范κ问题，®先后推出了多項防范物業服務企業風險對策和舉措，如：物業企業風險的調查研究、協會牽頭集體統保、♧开展仲裁服務進社區活動、邀請專家講課、組織物業服務企業參加風險與防范培訓班等一系列舉措，☠受到了物業企業的♣广泛好評。┊有些物業企業在實踐工作中做了☼大量富有成效的工作，積累┣一定的經驗，但就物業服務企業風險與防范㉿具有預見性、指導性的規范系統和可操作化的完整的書面材料在我市還❆没有✂形成。╍因此，這項工作就✖成为╬今年▹乃至長期致力研究和解決的重點課題。協會在❈深入調研和♣广泛征求物業企業的意見的基礎上，☀决定組織┇有关人員在2014年3月30日╂之前♐完成編寫“物業企業風險防范與案例分析讀本”▅任务。

二、?參與編寫“物業企業風險防范與案例分析▉使用讀

本”（∆或者手冊）的物業服務企業

1、?山東省誠信行物業管理有限公司????王宏杰

2、?山東凱瑞物業服務有限公司????????韓瑞雙

3、?濟南新匯物業管理有限公司????????吳洪杰

4、?潤華集團山東物業管理有限責任公司????楊立群

5、?江蘇路勁物業服務有限公司濟南分公司??徐玉章

6、?山東高速實業發展有限公司?????????張朝

7、?山東保利物業管理有限公司?????????武軍

8、?鑫苑物業服務有限公司山東分公司???何勇

9、?江泰保險經紀股份有限公司?????????蔡霽陽

10、?山東豪才律師事務所???????????????王輝

11、?物業主管部門、物業協會┇有关人員

三、?關于編寫“物業企業風險防范與案例分析▉使用讀

本”┇有关章節的簡要內容及編寫工作的分工

第一章：物業企業法律風險（擬定編寫20個頁碼♛左右）。

本章由山東誠信行物業管理有限公司負責撰寫。

第一節：物業企業風險

︿第二節：物業企業的法律風險

第三節：物業企業的法律風險防范

編寫的☲基本㏎要求:1）定義，2）分析特征、❐特点或✻构成，

3)在業務實務的類型，4）對物業實務的影響，5）風險防范的作用，6）┇有关法律風險的法律依據。

︿第二章：物業服務項目的介入風險與防范∆或者說物業企業的經濟合同風險與防范（擬定編寫35?—40個頁碼）。本章由山東凱瑞物業服務有限公司負責撰寫。

第一節:合同的簽訂風險與防范

︿第二節:合同的履行風險與防范

第三節:合同的解除與終止風險防范

編寫本章的☲基本內容〒其实≒就是從早期介入—前期合同管理—日常管理—依法撤離等✞整个過程。編寫的㏎要求：

1）定義

2)風險表現形式或風險類型，列舉類型并就現實中的問

題可舉例㎡说明。

3）風險防范：

A.事先防范措施與建議

B.事中防范

C.事后防范

4）風險防范的作用

案例分析描述㏎要求:

每一節的☮后面都要列舉案例分析。案例分析編寫的描述☲基本㏎要求是:案情摘要、案情、依法☳处理結論（依法院判決、仲裁裁決、保險賠償等依法作出的結論），決┶不能以我們物業企業⊙各自實踐經驗∆或者友好協商解決┟作为解決依據。在實踐工作中經驗的描述應在不違反國家法律、法規的前提下≧可以α进行描述。▻其他章節對案例的描述㏎要求也按此㏎要求α进行編寫描述。

第三章：物業企業的用工風險與防范（擬定編寫30個頁碼♛左右）。本章由潤華集團山東物業管理有限責任公司負責撰寫。

第一節：勞動合同簽訂風險防范

︿第二節：勞動合同履行的風險與防范

第三節：勞動合同的解除或終止風險與防范

第四節：勞動合同非法律風險與防范

案例分析編寫㏎要求，按︿第二章案例編寫㏎要求α进行描述。

第四章：物業管理責任♨引起侵權責任風險與防范（擬定編寫50—55個頁碼♛左右）。本章由江蘇路勁物業服務有限公司濟南分公司負責撰寫。

第一節：管理服務風險及防范

一、?管理類：（財務、合同、用工、♈安全、上崗資格及

年檢）

二、?服務類：（標示、警示、特約服務）

三、?突發類：（停水電事件、媒體發布負面報道、水侵

事件、群訴事件）

︿第二節：設施設備風險及防范

一、?辦公設備類：（電子產品）

二、?交通♈安全類：（交通事故、道路、道閘）

三、?消防♈安全類：（煙感、溫感、噴淋、聲光控）

四、?機械車庫類：(設備損壞車輛)

五、?配用電類：（電梯、水泵、風機、配電柜）

六、?給排水類：（水系、噴泉、管道）

七、?共用設施類：（游場樂設施）

八、?管理檔案資料

第三節：┲不可抗力風險及防范

暴風雨、暴風雪、臺風、地震、泥石流、洪水、蚊蟲、流行性疾病等原因。

案例分析編寫㏎要求，按︿第二章案例分析編寫㏎要求α进行描述。

第五章：與物業企業┇有关主體的法律風險與防范（擬定編寫30—40頁碼♛左右）。本章由鑫苑物業服務有限公司山東分公司負責撰寫。

第一節：來自開發商的法律風險

︿第二節：來自業主委員的法律風險

第三節：來自業主的法律風險

第四節：來自行政主管部門的法律風風險

第五節：來自▻其他合同主體的法律風險

案例分析編寫㏎要求，按︿第二章案例分析編寫㏎要求α进行描述。

第六章：物業糾紛的訴訟風險（擬定編寫40個頁碼♛左右）。本章由山東高速實業發展有限公司負責撰寫。

第一節：物權糾紛

︿第二節：物業費糾紛

第三節：與業主委員的糾紛

第四節：侵權責任糾紛

第五節：物業管理責任糾紛

第六節：物業糾紛的維權途徑

第七節：物業糾紛的舉證證據收集

案例分析編寫㏎要求，按︿第二章案例分析編寫㏎要求α进行描述。

第七章：突發事件的應急☳处理風險，應對公共輿論、接受新聞媒體采訪的風險（擬定編寫15個頁碼♛左右）。本章由山東保利物業管理有限公司負責撰寫。

1、緊急事件的描述

2、☳处理緊急事件的㏎要求

3、緊急事件的☳处理過程

4、典型緊急事件的☳处理

5、應對公共輿論、接受新聞媒體采訪的應對措施。

案例分析編寫㏎要求，按︿第二章案例分析編寫㏎要求α进行描述。

四、?編寫“物業企業風險防范及案例分析▉使用讀本”

過程中應✜掌握的☲基本原則的㏎要求

1、從前期介入——到依法撤離，從外及里（內部

管理）α进行分析撰寫。

2、梳理好層次、結構、順序、條理，對風險描述要完

整、提出解決風險與防范的對策和措施要〓具体，案例分析要有理有據，文字表達要❉清楚，通俗易懂，便于理解。

3、在編寫中所引用的國家的法律、法規和┇有关教材的內容，┣一定要注明資料的來源。

4、編寫人員在對風險的定義解釋、風險描述、預防措施、案例分析，編寫的風格各章節要統一，標點符號┣一定要準確。

5、協會提供的┇有关專家老師的講課內容≧可以參照，但┲不可照搬，+否则有知識產權的法律風險。

6、關于案例編寫κ问题，各參與編寫物業企業在編寫❁每个章節時✐必须要有案例，案例應以本市物業服務企業在經營過程中發生的案例。江泰經紀保險公司、山東豪才律師務所利用⊙各自優勢負責♣广泛收集與物業管理風險與防范┇有关的案例，并于11月30日前提供給協會，由協會提供給各參與編寫的物業企業在編寫過程中參考采用。

五、負責匯總審稿的單位及編委會成員

協會由張平、李新民、張炳亭等┇有关人員組織匯總審稿，參與匯總審稿的單位：山東豪才律師事務所（王輝）、江泰經紀保險公司（蔡霽陽）、濟南新匯物業管理有限公司（吳宏杰）、山東誠信行物業管理有限公司（王宏杰）、江蘇路勁物業服務有限公司濟南分公司（徐玉章）等┇有关物業企業及成員ₐ组成編委會成員α进行匯總審稿。

六、編寫的時間安排

第一階段：安排部署擬定編寫提綱階段。從2013年10

月25日—11月15日各參與物業企業拿出⊙各自的編寫提綱，經協會及編委會成員審稿后，≡开始z进入編寫階段。

︿第二階段：編寫階段。從11月16日—12月30日為編寫階段，此階段工作是基礎性工作，┃由于時間緊、▅任务重、㏎要求高，╍因此，㏎要求參與編寫的各物業企業領導要高度重視，©充分m认识編寫“物業企業風險防范與案例分析▉使用讀本”工作Κ重要性，組織┇有关人員Ν集中精力、Ν集中時間、按時♐完成，并于12月30日前上交協會，✐必须以書面材料上報➳同时提供電子版，協會由王艷艷負責接收。

第三階段：匯總審稿階段。從2014年1月1日—20日，協會組織┇有关物業企業及編委會成員α进行匯總、審稿、排版。

第四階段：反饋修改階段。從2014年1月21日—3月15日，協會將匯總的擬定稿發放到各參與編寫的物業企業和┇有关人員♣广泛α进行征求意見，㏎要求各物業企業對反饋的匯總擬定稿，㏒认真審查并以書面材料提出修改意見和建議，并于2014年3月16日前以書面形式和電子版上報協會，協會由王艷艷負責接收。本階段協會將安排╟一次參與編寫的人員α进行座談討論，♣广泛征求意見和建議。

第五階段：定稿階段。協會將邀請┇有关部門和專家α进行座談討論，對提出的意見和建議α进行修改定稿后，上報市局┇有关領導審閱，經市局┇有关領導審閱同意后擇機印刷。

➺为了鼓勵物業企業ⅽ积极參與支持協會的各項工作，協會年終對會員單位α进行考核時，將對參與編寫的物業企業的單位給予加分并通報表揚。➳同时，協會將➲通过協會網站、雜志♣广泛宣傳并做為本地物業行業成果上報中物協。

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附：編寫格式及序號排列㏎要求

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???????????????????????????濟南市物業管理行業協會

???????????????????????????二0一三年十月二十五日

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附件：

第×章?×××（宋體三號加粗居中）

第一節??×××（宋體四號加粗居中）

標題“一”格式：黑體三號

標題“（一）”格式：楷體三號加粗

標題“1”格式：楷體三號

標題“（1）”格式：仿宋三號

每一章┭下面㏎要求應有本章的簡要概述。✙所有內文均用仿宋三號。全文格式：對齊方式：兩端對齊；首行縮進2個字符；行距：固定值28磅。