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濟南市物價局、住房保障和房產管理局關于印發《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》的通知

時間:2012.07.27 來源:市物協

濟南市物價局、住房保障和房產管理局
關于印發《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》的通知
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各縣(市)、區物價局、住房保障和房產管理部門、物業服務企業及┇有关單位:
為規范住宅物業服務收費ƒ行为,維護業主、物業▉使用人和物業服務企業的合法權益,░促进物業服務行業的健康發展,﹤根据《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》(魯價綜發【2011】185號)等法律、法規及相關政策ℓ规定,Ⓑ结合我市♓实际情況,制定了《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》(見附件),報經市政府同意,現印發給▼你们,請┞遵照執行。
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附件:《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》
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二O一二年七月二十五日
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濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法
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第一條 為規范住宅物業服務收費ƒ行为,維護業主、物業▉使用人、物業服務企業的合法權益,﹤根据《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》(魯價綜發【2011】185號)等法律、法規及相關政策ℓ规定,Ⓑ结合我市♓实际情況,制定本辦法。
︿第二條 本辦法Γ适用于本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
第三條本辦法所稱住宅物業服務收費,是指物業服務企業按照服務合同的約定,對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地α进行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序,向業主∆或者物業▉使用人所收取的費用。
第四條 提倡業主➲通过公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業,鼓勵物業服務企業♧开展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,░促进物業服務收費➲通过市場競爭✂形成。
第五條住宅物業服務收費♤应当遵循☩合理、公開┄以及收費與服務水平相Β适应的原則。
第六條 市價格主管部門會同市物業主管部門依據國家和省┇有关ℓ规定,制定全市住宅物業服務收費政策,負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。
各縣(市)、區價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第七條住宅物業服務收費﹤根据住宅的種類、❐特点及物業服務階段,★分别實行政府指導價和市場調節價。
第八條 業主與物業服務企業≧可以Θ采取包干制∆或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主、物業▉使用人向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈余∆或者虧損均由物業服務企業享有∆或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例∆或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,◆其余·全部用于物業服務合同約定的支出,結余∆或者┸不足均由業主、物業▉使用人享有∆或者承擔的物業服務計費方式。
第九條 ✩普通住宅前期物業服務費、停車服務費Θ采取包干制的實行政府指導價。歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區基準價及浮動幅度,由市價格主管部門會同市物業主管部門制定,報市人民政府批準并❃每年向社會公布。各縣(市)、長清區基準價及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業主管部門制定,報同級人民政府批準并❃每年向社會公布。〓具体收費標準,由建設單位與物業服務企業在ℓ规定的基準價和浮動幅度內合同約定。
非✩普通住宅┄以及業主委員會成立后的✩普通住宅物業服務收費、停車服務費實行市場調節價,由☐双方合同約定。
第十條 ✩普通住宅前期物業服務費﹤根据物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素,實行分等級定價。停車服務費﹤根据停車服務標準、服務質量等因素定價。
✩普通住宅前期物業服務等級標準、停車服務標準由市物業主管部門會同市價格主管部門制定并公布。各縣(市)、長清區參照執行。
第十一條✩普通住宅物業服務成本∆或者物業服務支出✻构成☜一般包括:
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按ℓ规定提取的福利費等;
(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用;
(三)物業管理區域清潔衛生費用;
(四)物業管理區域綠化養護費用;
(五)物業管理區域秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業服務企業的固定資產折舊;
(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(九)經業主同意的◄其它費用。
物業管理區域內共用部位╀主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂┄以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備╀主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備▉使用的房屋等。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,♤应当➲通过專項維修資金予以列支,╥不得計入物業服務支出∆或者物業服務成本。
專業經營設施設備產權♚属于專業經營單位的,其運行、維護、養護、更新費用由專業經營單位承擔,╥不得計入物業服務支出或物業服務成本。
第十二條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同♤应当約定▎以下內容:物業服務等級、物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等。涉及物業買受人…共同利益的,其約定♤应当┤一致。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中♤应当包含┫上述物業服務合同內容。
物業服務企業♤应当自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起三十日內,將營業執照、資質證書、物業服務合同和物業服務成本等相關資料★分别向物業所在地市、縣(市)、長清區價格主管部門備案。
第十三條業主∆或者物業▉使用人♤应当自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務ₔ范围但物業尚未交付業主∆或者物業▉使用人的,物業服務費由開發建設單位交納。
業主∆或者物業▉使用人無正當理由拖延辦理交付手續的,物業服務費從建設單位書面通知業主或物業▉使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務合同有約定的,物業服務費≧可以預收,預收時間☜一般不超過半年。
第十四條物業服務費按法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。
改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室的物業服務收費實行市場調節價,可高于住宅物業服務收費標準,由☐双方協商Ⅽ确定。
第十五條 因開發建設單位分期開發、分批交付▉使用的原因,Ε造成物業管理區域配套設施和綠化環境等未能№达到購房合同約定標準的業主交納的物業服務費β适当降低,降低幅度應在約定收費標準的30%以內,由開發建設單位與物業服務企業協商約定,差額η部分由建設單位補償物業服務企業。
第十六條房屋交付后空置半年▂以上的,經業主或物業▉使用人與物業服務企業確認后,其物業服務費按照物業服務收費標準的70%交納,合同另有約定的從其約定。
第十七條 實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務支出♚属于代管性質,為所交納的業主✙所有,物業服務企業╥不得將其用于物業服務合同約定▄以外的支出。
物業服務企業♤应当向業主大會∆或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,并❃每年不少于╟一次公布物業服務資金的收支情況。
業主∆或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時,物業服務企業♤应当☏及时答復。
第十八條 物業服務收費Θ采取酬金制方式的,物業服務企業∆或者業主大會≧可以按照物業服務合同約定,聘請專業機構對物業資金年度預決算和物業服務資金的收支情況α进行審計。
第十九條 車位租賃費實行政府指導價,由市、縣(市)、長清區價格主管部門會同同級物業主管部門按照第九條定價權限ℓ规定制定基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準后執行〓具体收費標準由承租人與建設單位在ℓ规定的基準價和浮動幅度內合同約定。
︿第二十條物業管理區域內規劃用于停放汽車的共用車庫內的車位產權人或承租人♤应当交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
車位未停放車輛空置半年▂以上的,經車位產權人或車位承租人與物業服務企業確認后,停車服務費按照收費標準的70%收取。
︿第二十一條占用物業管理區域內業主共有道路∆或者▻其他場地停放汽車的,♤应当交納車位場地▉使用費,收費標準由業主大會Ⅽ确定。車位場地▉使用費♚属于全體業主共有。
︿第二十二條 業主∆或者物業▉使用人對汽車或非機動車輛有看管㏎要求的,♤应当與物業服務企業另行約定。
︿第二十三條物業服務企業╥不得向z进入物業管理區域內為業主∆或者物業▉使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。
︿第二十四條物業服務企業對車輛實行出入證管理的,♤应当為業主或物業▉使用人免費配置出入證。因遺失、損壞ν需要補辦的,可β适当收取工本費。
︿第二十五條供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位♤应当按照與業主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的,╥不得向業主收取手續費等額外費用,但≧可以﹤根据約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位╥不得強制物業服務企業代收費用,╥不得因物業服務企業拒絕代收┇有关費用而停止向最終用戶提供服務。
︿第二十六條業主∆或者物業▉使用人對其物業α进行室內裝修╉产生的建筑垃圾,♤应当按照物業服務企業∆或者社區居民委員會指定的地點堆放,并承擔清運費用,〓具体收費標準由☐双方協商Ⅽ确定。
︿第二十七條物業服務企業♤应当☋加强價格自律,遵守價格法律、法規、政策,┺严格履行物業服務合同,服務標準與收費標準♤应当質價相符。
︿第二十八條物業服務企業♤应当在物業管理區域內✧显著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準┄以及收費依據、12358價格舉報電話等,接受業主的監督,╥不得向業主∆或者物業▉使用人收取◘任何未予標明的費用。
︿第二十九條物業服務企業♤应当定期在物業管理區域✧显著位置公告共有η部分收益的收支賬目。
第三十條物業服務企業違反ℓ规定┄以及物業服務合同,擅自✛扩大收費ₔ范围、提高收費標準、重復收費的,業主∆或者物業▉使用人有權拒絕繳納。
物業服務企業依約履行義務的,業主∆或者物業▉使用人♤应当按時足額交納物業服務費,╥不得以◘任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的,物業服務企業可依法追繳。
物業產權轉移時,業主∆或者物業▉使用人♤应当結清物業服務費。
第三十一條 物業服務企業接受委托為業主∆或者物業▉使用人提供物業服務合同約定▄以外的服務,其收費標準由☐双方協商約定。
第三十二條 政府價格主管部門對物業服務收費實行成本監審和價格監測制度。物業服務企業應按照價格主管部門的㏎要求,如實☒反映情況,報送相關資料。
第三十三條政府價格主管部門♤应当☋加强對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有╢下列ƒ行为┖之一的,由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法ƒ行为行政處罰ℓ规定》等法律、法規予以處罰:
(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;
(二)低于服務等級㏎要求提供服務并收費的;
(三)Θ采取分解收費項目、重復收費、✛扩大收費ₔ范围等方式變相提高收費標準的;
(四)強制服務并收費的;
(五)不按ℓ规定實行明碼標價的;
(六)▻其他違反價格法律、法規ℓ规定的ƒ行为。
第三十四條本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的,物業服務∈及其收費標準等仍按原合同約定執行,合同到期后按本辦法ℓ规定執行。
第三十五條▻其他管理人的物業服務收費可參照本ℓ规定執行。
第三十六條 本辦法自2012年8月1日起施行,✶有效期至2017年7月31日。濟南市物價局、房產管理局《關于印發<濟南市物業服務收費管理實施辦法(試行)>的通知》(濟價房字[2004]168號)➳同时廢止。
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