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《濟南市物業管理條例(草案修改稿)》征求意見

時間:2021.10.29

10月27日,濟南市十七屆人大常委會︿第二十三次會議對《濟南市物業管理條例(草案修改稿)》α进行審議。為推進科學立法、民主立法,增強立法可操作性,10月28日,《濟南市物業管理條例(草案修改稿)》全文公開并向社會征求意見。與此前相比,〗对于小區購買、租賃車位有了很大變化,為緩解停車難,草案修改稿擬﹤根据物業管理區域內車位(庫)數量,對業主購買、租賃停車位情況分類作出ℓ规定。

業主購買、租賃停車位有了新㏎要求

草案修改稿提出,物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位(庫)♤应当➠首先❊满足業主的ν需要,建設單位♤应当出售、出租∆或者贈送給本物業管理區域內的業主。車位(庫)數量少于∆或者等于物業管理區域內房屋套數的,一戶業主最多購買、租賃∆或者附贈¢一个停車位;車位(庫)數量超出物業管理區域內房屋套數的,一戶業主≧可以多購買¢一个∆或者附贈¢一个。┶不能出售∆或者尚未售出的,♤应当提供給本物業管理區域內的業主▉使用,╥不得以只售不租為由拒絕業主停放ν需要。❊满足業主ν需要后仍有空余的,建設單位≧可以出租給物業管理區域外的▻其他人,每次租賃期限不超過六個月。

ν需要指出的是,前款ℓ规定的車位(庫),包括依法配建的人防車位。物業管理區域內建設單位依法配建的人防工程用作車位(庫)的,♤应当按照設計文件實地標注。

〗对于違規出售車位(庫)的,住房和城鄉建設主管部門╥不得辦理合同備案。未☓取得合同備案的,不動產登記機構╥不得辦理不動產登記手續。

外來車輛未與物業商定臨時停車位置╥不得進小區

物業服務人對人員、車輛實行出入管理的,♤应当為業主、物業▉使用人免費配置✏必要的出入證(卡)。因遺失、損壞ν需要補辦的,≧可以β适当收取工本費。

消防、救護和專業工程搶險救災救援等特種車輛ν需要z进入物業管理區域的,物業服務人♤应当ⅿ立即放行;公安、人防、行政執法等執行公務車輛和供水、供電、供氣、供暖車輛,♤应当向物業服務人主動出示工作證件、㎡说明事由并登記車牌號碼、聯系方式后,方可z进入。

探親訪友、郵件、快遞等▻其他外來人員、車輛ν需要z进入物業管理區域的,♤应当按照(臨時)管理規約┄以及物業服務合同的約定執行;❆没有約定的,♤应当主動出示身份證件、㎡说明事由并登記后,方可z进入,但未與物業服務人商定臨時停車位置的車輛╥不得z进入。(濟南時報·新黃河記者 羅曉飛)

濟南市十七屆人大常委會︿第二十次會議對《濟南市物業管理條例(草案)》初次審議后,市人大常委會┇有关工作機構在♣广泛征求各✡方面意見、❈深入調查研究的基礎上,對法規草案反復論證修改,✂形成草案修改稿。2021年10月27日,市十七屆人大常委會︿第二十三次會議對《濟南市物業管理條例(草案修改稿)》α进行審議。草案修改稿力求破解各✡方面☒反映最為Ν集中的業主大會☤召开難、業主委員會成立難、業主委員會運行不規范、業主共有η部分收益不透明、部門監管不到位、物業服務質量不高等焦點難點κ问题,為我市物業管理納入正規化軌道提供法治保障。

為推進科學立法、民主立法,增強立法可操作性,現公布《濟南市物業管理條例(草案修改稿)》全文公開征求意見。征求意見截止到2021年11月10日。所提意見≧可以➲通过電子郵件、信件提出。

電子郵箱:cwhfzgzs@jn.shandong.cn

信件地址:濟南市龍奧大廈市人大常委會法制工作室

郵政編碼:250099

 

                    濟南市人大常委會法制工作室

                            2021年10月28日

濟南市物業管理條例

(草案修改稿)

第一章 總則

第一條 ➺为了規范物業管理活動,維護業主、物業▉使用人及相關物業服務人的合法權益,營造良☿好的生活和工作環境,構建共建共治共享社會治理格局,﹤根据《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律、法規,Ⓑ结合本市♓实际,制定本條例。

︿第二條 本市行政區域內物業管理┄以及相關監督管理活動,Γ适用本條例。

本條例所稱物業管理,是指業主➲通过自行管理∆或者選聘物業服務人的方式,對物業管理區域內的建筑物、構筑物∈及其配套設施設備和相關場地α进行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市、區縣♤应当將物業管理納入基層社會治理體系,☱坚持黨建引領、業主自治、政府監管、多方參與、協商共建、公開透明的工作原則。

第四條 市住房和城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的統一監督管理工作。

區縣住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

政府相關部門按照⊙各自職責做好物業管理相關工作。

第五條 街道辦事處、鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,協調☳处理物業管理中的Κ重要κ问题和事項。

居民委員會負責指導業主大會、業主委員會依法♧开展業主自治管理,調解物業管理糾紛,協助街道辦事處、鎮人民政府做好與物業管理┇有关的工作。

第六條 市住房和城鄉建設主管部門♤应当建立完善全市統一的物業管理網絡信息系統,℠运用數字化等新技術、新方法,發揮公共數據平臺作用,提升物業管理質量和服務水平。

第七條 ♧开展物業管理活動,♤应当依法保護業主、物業▉使用人的隱私和╧个人信息。

第八條 物業服務企業協會、業主委員會協會♤应当按照章程♧开展行業自律管理,接受住房和城鄉建設主管部門的指導和監督。

鼓勵和支持協會組織業務培訓,參與相關標準編制、行業誠信體系建設等工作。

第九條 業主委員會、臨時物業管理委員會、物業服務人、建設單位┄以及街道辦事處、鎮人民政府和居民委員會,─依照本條例的ℓ规定負有向業主公開信息義務的,♤应当以書面通知、在物業管理區域╀主要出入口、公示欄∆或者物業服務用房等✧显著位置公布,∆或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的▻其他方式公開信息,公開期限╥不得少于七日,并➳同时向市物業管理網絡信息系統填報┇有关信息,฿但是本條例另有ℓ规定的除外。

︿第二章 物業管理區域

第十條 物業管理區域的劃分,♤应当由區縣住房和城鄉建設主管部門以建設用地規劃許可證Ⅽ确定的紅線圖ₔ范围為基礎,并Ⓑ结合建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素劃定。

(一)建設用地規劃許可證∆或者土地▉使用權證Ⅽ确定的紅線圖ₔ范围內,物業服務用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設施設備和相關共用場地┶不能分割的,♤应当劃分為¢一个物業管理區域;配套設施設備和相關共用場地ₑ能够分割獨立▉使用的,≧可以劃分為┳不同的物業管理區域;被道路、河道等分割為兩個▂以上自然街坊∆或者封閉小區,物業服務用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設施設備和相關共用場地┶不能分割,但ₑ能够✤明确共用配套設施設備維護管理責任的,≧可以★分别劃分為獨立的物業管理區域。

(二)已劃定的物業管理區域確需合并∆或者分割的,♤应当經物業管理區域內業主依法表決同意。

(三)尚未劃分物業管理區域的建成居住區ν需要實施物業管理的,由區縣住房和城鄉建設主管部門按照本條例的ℓ规定α进行劃分登記,但♤应当征求相關業主意見。

紅線圖ₔ范围內的城鎮公共道路、城鎮公共綠地、城鎮河道等╥不得劃入物業管理區域。

新建物業在編制建設工程設計方案∆或者初步設計時,♤应当☩合理Ⅽ确定╀主要配套設施設備的共用ₔ范围,住宅小區☜一般╥不得超過三千戶。┇有关主管部門在α进行建設工程設計方案審查時,♤应当征求區縣住房和城鄉建設主管部門的意見。

第十一條 建設單位辦理商品房預售許可證∆或者商品房現售備案前,♤应当持建設用地規劃許可證、建設用地▉使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料,向所在區縣住房和城鄉建設主管部門申請劃分物業管理區域。區縣住房和城鄉建設主管部門♤应当自受理申請之日起二十日內,在征求街道辦事處、鎮人民政府的意見后α进行劃定登記。

已劃定的物業管理區域確需合并∆或者分割的,占業主總人數百分之二十▂以上的業主聯名≧可以向區縣住房和城鄉建設主管部門提出調整方案,區縣住房和城鄉建設主管部門經審核符合本條例第十條ℓ规定的,♤应当自收到調整方案之日起三十日內,會同街道辦事處、鎮人民政府組織物業管理區域內業主依法表決同意后,予以ι重新劃分登記。

尚未劃分物業管理區域的建成居住區ν需要劃定物業管理區域的,≧可以由建成居住區內的業主﹤根据建設用地規劃許可證紅線圖∈及其他權屬證明向區縣住房和城鄉建設主管部門申請劃定;無◽相应證明材料的,由所在地的街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后劃定。

物業管理區域劃定后,市住房和城鄉建設主管部門♤应当☏及时將相關信息錄入物業管理網絡信息系統,向相關街道辦事處、鎮人民政府推送信息,并在物業管理區域內公示四至ₔ范围。

第十二條 建設單位♤应当在物業管理區域內配置物業服務用房。物業服務用房〔除了用于物業服務人的工作用房、業主委員會辦公用房▄以外,還♤应当設置業主議事、活動用房,〓具体用途和分配由業主大會☀决定。

物業服務用房♤应当按照╢下列ℓ规定配置:

(一)建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積的千分之五配置,最少不低于一百平方米。◇其中用于辦公的房屋面積按照不少于千分之三比例配置,用于經營的房屋面積按照不少于千分之二比例配置;฿但是物業管理區域內均為非住宅的,只按照不少于千分之三的比例配置辦公用房。

(二)物業服務用房♤应当位于地面▂以上、獨立成套、⏎相对Ν集中,并α进行簡單裝修,ₑ能够獨立▉使用,具備供水、排水、供熱、供電、通信┄以及通風、采光等▉使用功能和獨立通道。所在樓層╥不得高于二層,但配置電梯和單獨建設的除外;

(三)設備層(間)、地下室、車庫(棚)、門衛室、人防工程等,┄以及室內層高┸不足2.2米的房屋,╥不得┟作为物業服務用房,╥不得計入物業服務用房面積。

分期開發建設的,首期配置建筑面積╥不得低于一百平方米,后期建設♤应当按照標準配齊物業服務用房。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排,建筑面積╥不得低于二十平方米。

實施建設工程規劃許可時,自然資源和規劃、住房和城鄉建設主管部門♤应当按照ℓ规定的標準對物業服務用房的設計α进行審查,并在建設工程規劃許可證中載明物業服務用房的建筑面積,在附圖中注明其〓具体位置。

第十三條 物業管理區域內的▎以下η部分♚属于業主共有:

(一)道路、綠地,฿但是♚属于城鎮公共道路、城鎮公共綠地∆或者明示♚属于╧个人的綠地除外;

(二)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等☲基本結構η部分,通道、樓梯、大堂等公共通行η部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、設備層∆或者設備間等;

(三)物業服務用房和▻其他公共場所、公用設施;

(四)法律、法規ℓ规定∆或者物業買賣合同依法約定的▻其他共有η部分;

(五)▻其他不♚属于業主專有η部分、也不♚属于市政公用η部分∆或者▻其他權利人所┆有的場所及設施等。

建設單位申請辦理不動產首次登記時,♤应当➳同时提出物業共有η部分產權登記申請,由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載;未➳同时申請物業共有η部分產權登記的,不動產登記機構不予辦理登記。

第三章 業主和業主組織

第一節 業主

第十四條 本條例所稱業主,是指物業管理區域內不動產權屬證書∆或者不動產登記簿記載的房屋✙所有權人。

未記載的不動產共有人ₑ能够證明其為✙所有權人的,♤应当認定為業主。

因人民法院、仲裁機構的生效法律文書☓取得建筑物專有η部分✙所有權的組織∆或者╧个人,♤应当認定為業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律ƒ行为,♞已经合法占有建筑物專有η部分,但尚未依法辦理✙所有權登記的╧个人,≧可以認定為業主。

第十五條 業主對其建筑物專有η部分享有占有、▉使用、收益和處分的權利;對專有η部分▄以外的共有η部分享有共有和…共同管理的權利,并承擔◽相应的義務,╥不得以放棄權利為由不履行義務。

第十六條 業主在物業管理活動中,享有╢下列權利:

(一)對物業管理區域劃定、業主共有η部分✻构成、公共收益的管理▉使用、維修資金的管理▉使用、物業費用標準和服務標準等…共同事務和…共同☀决定事項享有知情權;

(二)提議☤召开業主大會會議,并就物業管理的┇有关事項提出建議;

(三)參加業主大會會議,行使投票權;

(四)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(五)推選業主代表,選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會、臨時物業管理委員會工作,監督物業服務人履行物業服務合同,監督政府┇有关部門和街道辦事處、鎮人民政府履行物業監督管理職責;

(七)按照物業服務合同的約定,接受物業服務人提供的服務;

(八)法律、法規ℓ规定的▻其他權利。

第十七條 業主在物業管理活動中,履行╢下列義務:

(一)遵守物業管理區域內物業共有η部分▉使用┄以及公共秩序、公共♈安全和環境衛生維護等✡方面的法律法規ℓ规定;

(二)遵守(臨時)管理規約、業主大會議事規則;

(三)執行業主大會、業主委員會∆或者臨時物業管理委員會依法作出的☀决定;

(四)按照國家┇有关ℓ规定交存維修資金;

(五)按照物業服務合同約定交納物業費;

(六)依法配合物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和▻其他管理措施,執行管理規約約定的管理措施;

(七)履行其承擔的房屋♈安全▉使用責任。

第十八條 ╢下列事項由業主…共同作出☀决定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉∆或者更換業主委員會委員;

(四)選聘和解聘物業服務人;

(五)▉使用建筑物∈及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建筑物∈及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及附屬設施;

(八)改變共有η部分的用途∆或者利用共有η部分▏从事經營活動┄以及經營收益的▉使用和分配;

(九)Ⅽ确定∆或者調整物業服務事項、服務標準和服務價格;

(十)Ⅽ确定業主委員會委員津貼∆或者補助的標準,對業主委員會實施任中、換屆經濟責任審計;

(十一)┇有关共有和…共同管理權利的▻其他Ι重大事項。

業主…共同☀决定事項,♤应当由專有η部分面積占比三分之二▂以上的業主且人數占比三分之二▂以上的業主參與表決。☀决定前款第六項至第八項ℓ规定的事項,♤应当經參與表決專有η部分面積四分之三▂以上的業主且參與表決人數四分之三▂以上的業主同意。☀决定前款▻其他事項,♤应当經參與表決專有η部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主大會╥不得授權∆或者委托業主委員會、臨時物業管理委員會等▻其他主體,☀决定本條第一款ℓ规定的事項。

第十九條 ☀决定…共同事項時,業主≧可以選擇采用現場投票、書面表決意見、電子投票等形式α进行表決。

➲通过電子投票方式表決的,≧可以采用市住房和城鄉建設主管部門建立的物業管理網絡信息系統電子投票系統。

︿第二十條 業主大會對業主投票權的計算有約定的,從其約定。未約定的,業主的投票權數﹤根据專有η部分面積和業主人數Ⅽ确定。

專有η部分面積和建筑物總面積,按照╢下列方法認定:

(一)專有η部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未α进行物權登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未α进行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算;

(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

業主人數和總人數,按照╢下列方法認定:

(一)業主人數,按照專有η部分的數量計算,¢一个專有η部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的η部分,按照一人計算;☪同一買受人擁有¢一个▂以上專有η部分的,按照一人計算;

(二)總人數,按照前項的統計總和計算。

︿第二節 業主大會

︿第二十一條 業主≧可以設立業主大會,選舉業主委員會。¢一个物業管理區域成立¢一个業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主ₐ组成。

物業管理區域內經業主依法表決同意的,≧可以₣不成立業主大會,由業主…共同履行業主大會職責。

︿第二十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業主委員會負責召集。

業主大會定期會議♤应当按照業主大會議事規則的約定☤召开,但❃每年至少☤召开╟一次。☤召开業主大會會議前,業主委員會♤应当➲通过發布公告、☤召开座談會等方式向業主征集會議議題,征集期限╥不得少于十日。會議議題由業主委員會會議集體討論后Ⅽ确定,經百分之二十▂以上業主聯名提議的事項♤应当一并列入會議議題。

業主委員會♤应当于業主大會會議☤召开十五日前公告全體業主,將會議議題∈及其〓具体內容、會議☤召开的形式、時間、地點、表決方式等向全體業主公示,并提前告知物業所在地的居民委員會。

公示期間,業主㏑认为公示內容有違反法律法規的,♤应当以書面形式實名向業主委員會提出,對確實♂存在違法內容的,業主委員會♤应当ⅿ立即改正。

業主大會會議╥不得就已公示議題▄以外的事項α进行表決,表決期限╥不得超過十五日。業主投票表決時♤应当核驗業主身份,選票、表決票♤应当由有表決權的業主簽名。

物業服務人♤应当對☤召开會議予以協助,并在物業管理區域內提供◽相应的人力、場地支持。

業主大會會議涉及業主…共同☀决定事項的,♤应当將表決票送達至每一位業主,由業主本人∆或者其委托的代理人實名簽收;✢无法送達的,♤应当在物業管理區域✧显著位置公告。表決按照本條例第十八條、第十九條、︿第二十條的ℓ规定α进行,未投票表決業主的投票權數不計入已表決票。

︿第二十三條 計票時,業主委員會♤应当邀請不少于五名業主擔任監票人、計票人,≧可以邀請第三方參與監票。業主委員會委員、業主委員會委員候選人∈及其近親屬╥不得擔任監票人、計票人。監票人、計票人♤应当簽名確認統計的表決∽结果。

業主委員會♤应当將選票、表決票于收取當日交由所在地居民委員會臨時保管,并自投票期限屆滿之日起三日內在保管場所♐完成選票、表決票的統計。表決∽结果♤应当于╉产生當日在物業管理區域內公示,公示期不少于五日,并在公示期內報街道辦事處、鎮人民政府。公示期滿無異議∆或者異議☳处理完畢后,居民委員會♤应当將選票、表決票交還業主委員會保管,保管期限為五年。

表決∽结果公示內容♤应当包括已投票業主的房屋坐落位置、專有η部分面積、表決意見,已投票業主的總人數和專有η部分總面積,未投票業主的總人數和專有η部分總面積、全體業主表決意見的匯總∽结果等。

逾期未公示業主大會會議表決∽结果,∆或者公示內容不符合本條ℓ规定的,由街道辦事處、鎮人民政府責令限期改正并通告全體業主。逾期未改正的,由街道辦事處、鎮人民政府公示。

業主大會會議表決∽结果公示期限屆滿,對表決∽结果無異議∆或者異議₣不成立的,表決∽结果自公示期限屆滿次日起生效,業主委員會♤应当☏及时通告全體業主。

︿第二十四條 有╢下列情形┖之一的,業主委員會♤应当召集業主大會臨時會議:

(一)有百分之二十▂以上業主提議的;

(二)物業管理區域內突發緊急情⊥况且亟需業主…共同☀决定的;

(三)業主大會議事規則∆或者管理規約約定的▻其他情形。

︿第二十五條 業主≧可以委托代理人行使表決權。代理人♤应当出具由業主簽名∆或者蓋章的書面委托書,委托書♤应当包括委托事項、委托權限及期限,載明同意、反對∆或者棄權的表決意見。

◘任何組織和╧个人╥不得偽造∆或者指使➪他人偽造選票、表決票、業主簽名∆或者書面委托書。

︿第二十六條 符合╢下列條件┖之一的,≧可以☤召开首次業主大會會議:

(一)已交付業主的專有η部分面積占比百分之五十▂以上;

(二)已交付業主的人數占比百分之五十▂以上;

(三)自首套物業交付業主之日起滿兩年且已交付業主的人數占比百分之二十五▂以上。

№达到☤召开首次業主大會會議條件的,建設單位♤应当自№达到條件之日起十五日內向物業所在地的區縣住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鎮人民政府書面報告。書面報告♤应当包含物業建筑面積、物業出售面積、交付時間、業主名冊等內容。街道辦事處、鎮人民政府♤应当在物業管理區域內公告。建設單位未按照ℓ规定報告情況的,街道辦事處、鎮人民政府有權向不動產登記機構查詢業主姓名和房屋面積,不動產登記機構♤应当☏及时提供。

№达到☤召开首次業主大會會議條件的,專有η部分面積占比百分之五▂以上∆或者人數占比百分之五▂以上的業主有權聯名向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府提出設立業主大會的申請,由─依照本條例第三章第四節組建的臨時物業管理委員會組織設立。

︿第二十七條 臨時物業管理委員會自收到申請之日起60日內♐完成╢下列籌備工作:

(一)向區縣住房和城鄉建設主管部門核實物業管理區域ₔ范围;

(二)確認業主身份、Ⅽ确定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(三)Ⅽ确定☤召开首次業主大會會議時間、地點、方式和議題;

(四)擬定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

(五)制定首次業主大會會議表決規則;

(六)制定首屆業主委員會委員候選人╉产生辦法,Ⅽ确定候選人名單;

(七)擬定首屆業主委員會選舉辦法;

(八)擬定利用業主共有η部分▏从事經營和╉产生收入的資金管理和▉使用辦法;

(九)擬定維修資金的籌集、管理、▉使用辦法;

(十)擬定業主委員會委員的工作津貼管理辦法、執行秘書、專業技術人員和單元長的工作職責及薪酬標準;

(十一)首次業主大會會議的▻其他☁准备工作。

對前款ℓ规定的內容♤应当在首次業主大會會議☤召开十五日前予以公示。業主對公示內容有異議的,臨時物業管理委員會♤应当在首次業主大會會議☤召开╂之前研究☳处理并作出答復。

︿第二十八條 臨時物業管理委員會♤应当自♐完成首次業主大會會議籌備工作之日起三十日內組織☤召开首次業主大會會議。有❏特殊情況的,經街道辦事處、鎮人民政府同意,≧可以延長三十日,并在物業管理區域公告。

業主大會自首次業主大會會議表決➲通过管理規約、業主大會議事規則、選舉辦法,并選舉╉产生業主委員會之日起設立。

第三節 業主委員會

︿第二十九條 業主委員會是業主大會的執行機構,向業主大會負責,定期向業主大會∆或者全體業主報告,接受業主大會及業主監督,履行╢下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告年度物業管理實施情況、業主委員會履職情況,并接受業主滿意度評價;

(二)編制業主大會年度預算、決算方案;

(三)擬定物業服務人選聘、解聘方案,物業服務內容、標準┄以及收費方案∆或者ν需要由全體業主公攤費用的收取標準;

(四)監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施,對業主違反管理規約的ƒ行为α进行制止,督促業主支付物業費;

(六)擬定利用業主共有η部分▏从事經營和╉产生收入的資金管理和▉使用辦法的修改草案;

(七)擬定印章管理、財務管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規章制度;

(八)監督維修資金的▉使用┄以及組織維修資金的補建、補交和續交;

(九)每半年至少公開征集╟一次業主的意見和建議;

(十)配合和支持居民委員會依法履行職責,并接受其指導和監督;

(十一)制作和保管會議記錄、業主共有η部分的檔案、會計憑證┄以及賬簿、財務報表等┇有关文件,會議記錄♤应当有參加會議人員簽字;

(十二)每半年至少公示╟一次共有資金的▉使用情況并向業主通報工作情況┄以及業主委員會委員支付物業費情況;

(十三)協調解決因物業▉使用、維護和管理╉产生的糾紛;

(十四)法律、法規┄以及業主大會賦予的▻其他職責。

第三十條 業主委員會由三至十五名委員ₐ组成,ₐ组成人數為單數,〓具体人數在業主大會議事規則中約定,也可約定選舉候補委員。候補委員人數按照不超過委員人數Ⅽ确定。候補委員有權列席業主委員會會議,不㉿具有表決權。

業主大會會議選舉╉产生的業主委員會委員人數未№达到業主大會議事規則約定人數,但№达到本條ℓ规定的業主委員會最低人數㏎要求的,業主委員會成立;業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會委員但得票數№达到法定票數的候選人,≧可以當選業主委員會候補委員,候補委員的任期與業主委員會委員任期℗相同。業主大會議事規則另有約定的除外。

業主委員會設主任、副主任,由業主委員會從委員中選舉╉产生。業主委員會≧可以聘請執行秘書和財務、法務等專業技術人員,負責☳处理業主委員會日常事務。執行秘書和專業技術人員的工作職責及薪酬標準由業主大會Ⅽ确定。

第三十一條 業主委員會委員、候補委員♤应当為本物業管理區域的自然人業主∆或者單位業主授權的自然人代表,并符合╢下列條件:

(一)㉿具有♋完全民事ƒ行为能力;

(二)本人、配偶∈及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職;

(三)無違法搭建建(構)筑物、占用公共部位和公共綠地等侵害▻其他業主…共同利益的ƒ行为;

(四)未被列入失信被執行人;

(五)業主大會議事規則約定的▻其他條件。

業主委員會委員候選人的╢下列事項,♤应当在物業管理區域內公示:

(一)房屋坐落、業主姓名、聯系方式;

(二)近三年物業費交費情況和維修資金交納情況;

(三)在本物業管理區域✥是否♂存在違法搭建建(構)筑物、占用公共部位和公共綠地等侵害▻其他業主…共同利益ƒ行为;

(四)╧个人書面㎡说明和承諾書。

第三十二條 業主委員會候選人選♤应当符合本條例ℓ规定的參選條件,由街道辦事處、鎮人民政府➲通过聽取業主意見、☤召开座談會等方式,在自薦∆或者聯名推薦的業主中╉产生。自薦∆或者聯名推薦的業主委員會候選人較多時,♤应当由其自主協商Ⅽ确定;協商┶不能╉产生的,﹤根据℉获得推薦的人數₲多少Ⅽ确定,人數多者優先,人數℗相同的,以面積多者優先。

業主委員會委員候選人名單由街道辦事處、鎮人民政府Ⅽ确定,并在物業管理區域內公示。公示期╥不得少于十日。

第三十三條 業主委員會委員任期由業主大會Ⅽ确定。業主大會未Ⅽ确定的,每屆任期不超過五年,≧可以連選連任。

第三十四條 業主委員會♤应当自選舉╉产生之日起三十日內,向物業所在地的區縣住房和城鄉建設主管部門備案。備案時♤应当提交╢下列材料:

(一)臨時物業管理委員會關于選舉情況的報告;

(二)業主大會議事規則、管理規約;

(三)業主大會表決∽结果明細表、匯總表;

(四)業主大會會議☀决定;

(五)業主委員會委員和候補委員的姓名、職務、房號、聯系方式等☲基本情況。

區縣住房和城鄉建設主管部門受理備案材料后,經審查符合條件的,♤应当在十個工作日內出具備案證明和印章刻制證明,將相關備案信息錄入物業管理網絡信息系統,并將相關信息推送街道辦事處、鎮人民政府。

業主委員會♤应当自備案之日起三十日內,接受區縣住房和城鄉建設主管部門┇有关物業管理專業知識培訓。

第三十五條 業主委員會≧可以持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章和業主委員會財務專用章,并設立銀行賬戶。業主委員會印章和業主委員會財務專用章♤应当刻制業主委員會的名稱、屆別和任期終止日期。

業主委員會♤应当建立印章登記制度。業主大會、業主委員會印章由業主委員會保管。ν需要▉使用業主大會印章的,♤应当附具業主大會決議和參與表決業主的名單信息方為✶有效;ν需要▉使用業主委員會印章的,♤应当由業主委員會過半數委員簽字同意。

第三十六條 業主委員會♤应当建立以┣一定戶數為基礎的單元長制度。單元長聯絡的業主☜一般不超過三十戶。單元長由◽相应的業主推選╉产生,負責業主委員會與業主之間的☏及时聯絡溝通,轉達業主委員會擬定的Ι重大事項☀决定草案等情況、聽取和匯集業主意見、宣傳管理規約和管理制度,但業主大會另有☀决定的除外。

業主委員會♤应当建立財務管理制度,按照《會計檔案管理辦法》的ℓ规定妥善保管收支原始憑證┄以及相關會計資料。共有收入和業主大會、業主委員會運行經費♤应当按照會計準則建立賬簿。有百分之二十▂以上的業主提議審計的,業主委員會♤应当委托專業機構α进行審計。審計∽结果♤应当向全體業主公開。

業主委員會♤应当建立工作記錄制度,做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動,┄以及物業管理中各項Κ重要事項的記錄,并妥善保管。

業主委員會♤应当建立定期接待制度,聽取業主和▉使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議,接受業主和物業▉使用人的咨詢、投訴和監督。

第三十七條 業主委員會♤应当建立信息公開制度,☏及时向全體業主公開╢下列信息:

(一)業主委員會成員、執行秘書、單元長和專業技術人員的姓名、職務、聯系方式等信息;

(二)管理規約、業主大會議事規則;

(三)業主大會、業主委員會的☀决定;

(四)物業服務合同;

(五)每半年度共有收入籌集、▉使用的詳細情況;

(六)每半年度▉使用業主大會、業主委員會印章情況;

(七)─依照法律、法規ℓ规定┄以及按照管理規約、業主大會議事規則的約定,♤应当向業主公開的▻其他信息。

業主提出查詢…共同事務和共決事項的原始資料的,業主委員會♤应当提供。

第三十八條 業主委員會有╢下列情形┖之一的,街道辦事處、鎮人民政府責令其限期改正但拒不改正,Ε造成┻严重后果的,街道辦事處、鎮人民政府♤应当組織☤召开業主大會會議,提議終止業主委員會全體委員資格并啟動提前換屆改選程序;涉嫌違法ƒ行为的,♤应当向相關部門報告:

(一)不執行業主大會☀决定的;

(二)未按照ℓ规定組織☤召开業主大會會議的;

(三)業主委員會連續六個月未♧开展工作的;

(四)未按照業主大會☀决定籌集、▉使用、管理維修資金、共有資金的;

(五)挪用、侵占維修資金、共有資金的;

(六)業主委員會作出的☀决定違反法律、法規的;

(七)侵害業主合法權益的▻其他ƒ行为。

第三十九條 業主委員會委員、候補委員有╢下列情形┖之一的,其委員資格自然終止,由候補委員自然遞補,業主委員會♤应当在物業管理區域內公示,并向業主大會報告:

(一)因物業轉讓等原因喪失業主身份的;

(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(三)任職期間被依法追究刑事責任的;

(四)任職期間因違反本條例ℓ规定☠受到行政處罰的;

(五)本人以書面形式向業主大會∆或者業主委員會提出辭職的;

(六)有管理規約、業主大會議事規則約定的▻其他情形的。

第四十條 業主委員會委員、候補委員有╢下列情形┖之一的,由業主委員會☀决定暫停其履行職責,予以公示,并提請業主大會會議表決終止其委員資格后,由候補委員自然遞補:

(一)阻撓、妨礙業主委員會行使職權∆或者拒不執行業主大會☀决定的;

(二)挪用、侵占業主的維修資金、共有資金的;

(三)虛構、轉移、隱匿、篡改、毀棄∆或者拒絕、拖延提供物業管理┇有关文件、資料的;

(四)擅自▉使用業主大會、業主委員會印章的;

(五)違反業主大會議事規則∆或者未經業主大會☀决定與物業服務人簽訂、變更物業服務合同的;

(六)索取、收受建設單位、物業服務人等╏与其履行職務✳有利害關系的單位∆或者╧个人提供的利益∆或者報酬的;

(七)泄露業主信息,散布違反法律、法規、社會公共秩序的不實言論、信息的;

(八)違反物業服務合同,拒不支付物業費和拒不交納維修資金等費用,∆或者利用職務便利減免物業費、停車費等相關費用的;

(九)違反管理規約情節┻严重,經勸阻后拒不改正的;

(十)本人、配偶∈及其直系親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職的;

(十一)有法律、法規┄以及管理規約、業主大會議事規則ℓ规定的▻其他情形的。

第四十一條 業主委員會委員人數┸不足時,≧可以按照業主大會議事規則α进行增補,但業主委員會委員人數┸不足總數二分┖之一時,業主委員會自然終止。

第四十二條 業主委員會任期屆滿前六個月,♤应当書面報告街道辦事處、鎮人民政府,并啟動換屆選舉籌備工作。街道辦事處、鎮人民政府♤应当在收到書面報告后指導業主委員會組建換屆小組♧开展換屆選舉工作,并在業主委員會任期屆滿六十日前,由換屆小組組織☤召开業主大會會議選舉╉产生新一屆業主委員會,∆或者☀决定延長本屆業主委員會任期。經業主大會☀决定延長本屆業主委員會任期的,延長期限╥不得超過五年。

業主委員會逾期未報告的,街道辦事處、鎮人民政府♤应当督促其履行職責。

第四十三條 新一屆業主委員會選舉╉产生后,♤应当按照ℓ规定向區縣住房和城鄉建設主管部門備案,并按照㏎要求α进行公示。

原業主委員會♤应当自任期屆滿之日起三日內,在街道辦事處、鎮人民政府的監督下,將其保管和▉使用的印章、資金、辦公室、物品和資料等移交新一屆業主委員會。拒不移交的,物業所在地公安機關♤应当予以協助。

第四十四條 業主委員會♤应当按照業主大會的☀决定及議事規則☤召开會議。業主委員會會議由主任∆或者執行委員負責召集,≧可以邀請社區居民委員會派人參加會議。業主委員會會議♤应当有三分之二▂以上委員出席,作出☀决定時♤应当經全體委員過半數同意。業主委員會♤应当自業主大會、業主委員會作出☀决定之日起三日內,將業主大會、業主委員會的☀决定以書面形式在物業管理區域內公告。

業主委員會會議的書面記錄♤应当妥善保存,保存時間至少為五年,涉及業主Κ重要權益的,♤应当長期保存。

業主大會、業主委員會依法作出的☀决定,對本物業管理區域內的全體業主㉿具有約束力。

業主大會、業主委員會的☀决定╥不得違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的ℓ规定。違反法律、法規等ℓ规定的,街道辦事處、鎮人民政府♤应当責令限期改正∆或者撤銷其☀决定,并向全體業主公示。業主大會、業主委員會作出的☀决定侵害業主合法權益的,受侵害的業主≧可以請求人民法院予以撤銷。

第四節 臨時物業管理委員會

第四十五條 有╢下列情形┖之一的,所在地的街道辦事處、鎮人民政府♤应当☏及时組建臨時物業管理委員會:

(一)新交付物業項目尚不具備☤召开首次業主大會會議條件的;

(二)已交付物業項目具備☤召开首次業主大會會議條件฿但是尚未成立業主大會的;

(三)業主委員會任期屆滿未能♐完成換屆選舉的;

(四)業主委員會因缺額、被罷免等原因在任期內終止ν需要ι重新選舉的。

前款第一項ℓ规定的情形,臨時物業管理委員會♤应当自物業交付之日起兩個月內♐完成組建;前款︿第二項ℓ规定的情形,♤应当自本條例實施之日起三個月內♐完成組建;前款第三項、第四項ℓ规定的情形,♤应当自該情形發生之日起三個月內♐完成組建。

第四十六條 臨時物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)、區縣住房和城鄉建設主管部門、區縣民政部門、居民委員會、建設單位指派的代表┄以及業主代表ₐ组成,成員人數♤应当為九人▂以上的單數,業主代表的人數╥不得少于總人數的二分┖之一。

業主代表人選♤应当符合本條例ℓ规定的參選業主委員會成員的條件,由街道辦事處、鎮人民政府➲通过聽取業主意見、☤召开座談會等方式,在自薦∆或者聯名推薦的業主中╉产生。自薦∆或者聯名推薦的業主代表人選較多時,♤应当由其自主協商Ⅽ确定;協商┶不能╉产生的,﹤根据℉获得推薦的人數₲多少Ⅽ确定,人數多者優先,人數℗相同的,以面積多者優先。建設單位✢无法參加∆或者拒不參加的,不影響臨時物業管理委員會的成立。

街道辦事處、鎮人民政府♤应当在臨時物業管理委員會成立前,在物業管理區域內公示臨時物業管理委員會成員名單,公示時間╥不得少于七日;業主有異議的,≧可以向街道辦事處、鎮人民政府實名提出。

臨時物業管理委員會主任由街道辦事處、鎮人民政府指派的代表擔任。街道辦事處、鎮人民政府♤应当自臨時物業管理委員會成立之日起三日內,在物業管理區域內以書面形式向全體業主公布其成員名單。

第四十七條 臨時物業管理委員會負責組織具備條件的物業管理區域成立業主大會、選舉╉产生業主委員會。臨時物業管理委員會在業主委員會選舉╉产生并按照ℓ规定辦理移交手續后解散。

物業管理區域尚不具備本條例︿第二十六條ℓ规定的☤召开首次業主大會會議條件的,∆或者具備☤召开首次業主大會會議條件฿但是尚未成立業主大會的,由臨時物業管理委員會代為履行業主委員會的職責,組織業主依法☀决定┇有关共有和…共同管理權利的Ι重大事項。

第四十八條 臨時物業管理委員會♤应当☏及时向業主公開物業管理相關信息,╥不得作出與物業管理無關的☀决定,╥不得▏从事與物業管理無關的活動。

臨時物業管理委員會履行職責♤应当接受街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督。臨時物業管理委員會作出的☀决定違反法律、法規的,街道辦事處、鎮人民政府♤应当責令限期改正∆或者依法撤銷,并通告全體業主。

第四十九條 臨時物業管理委員會的任期☜一般不超過二年。任期內♤应当❃每年至少組織☤召开╟一次業主大會會議,推動設立業主大會并選舉╉产生業主委員會。期滿未推動成立業主大會∆或者選舉╉产生業主委員會的,由街道辦事處、鎮人民政府ι重新組建臨時物業管理委員會。

第五十條 臨時物業管理委員會組建、運行的〓具体辦法,由市住房和城鄉建筑主管部門會同市民政部門制定。

第四章 前期物業管理

第五十一條 用于銷售的住宅物業,建設單位♤应当依法➲通过公開招標和邀請招標的方式選聘前期物業服務人。鼓勵非住宅物業➲通过招標方式選聘前期物業服務人。

建設單位♤应当在發布招標公告∆或者發出投標邀請書十日前,持招標公告∆或者投標邀請書、招標文件等┇有关資料,向市行政審批部門辦理前期物業服務招投標備案,市行政審批部門♤应当將備案∽结果告知市住房和城鄉建設主管部門。

前期物業管理招標投標活動♤应当在區縣人民政府∆或者區縣住房和城鄉建設主管部門指定的場所α进行,并遵守╢下列ℓ规定:

(一)招標公告和招標文件的發布、投標報名、開標、評標♤应当在本市統一的物業管理網絡信息系統α进行;

(二)按照招標文件Ⅽ确定的開標時間、地點公開α进行開標;

(三)評標委員會專家成員♤应当在市住房和城鄉建設主管部門建立的專家庫中隨機抽取;

(四)建設單位♤应当自前期物業服務人Ⅽ确定中標之日起十五日內,在物業管理網絡信息系統填報開標評標過程、Ⅽ确定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料信息。

第五十二條 建設單位♤应当與中標的物業服務人簽訂前期物業服務合同。住宅物業服務合同內容♤应当包括本物業管理區域采用的✩普通住宅物業服務等級標準及收費基準價格。

建設單位♤应当在銷售物業前制定臨時管理規約。臨時管理規約♤应当包括對物業的▉使用和維護管理、業主的…共同利益、業主♤应当履行的義務、違反臨時管理規約♤应当承擔的責任等事項,╥不得與法律、法規、規章相抵觸。建設單位制定臨時管理規約時,♤应当參照市住房和城鄉建設主管部門會同市民政部門制定發布的臨時管理規約示范文本,╥不得侵害物業買受人的合法權益。

第五十三條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證∆或者商品房現售備案前,♤应当持前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單∈及其產權歸屬等資料,向市行政審批主管部門備案,市行政審批主管部門♤应当將備案∽结果告知市住房和城鄉建設主管部門。

建設單位♤应当在商品房銷售時,將前款備案資料┟作为商品房買賣合同約定的內容。

第五十四條 建設單位♤应当在商品房銷售場所公示經┇有关部門備案的▎以下內容:

(一)物業管理區域四至ₔ范围、業主共有η部分;

(二)物業服務用房的面積、位置;

(三)臨時管理規約和前期物業服務合同;

(四)配建的政策性用房的〓具体位置、配建套數和樓幢;

(五)法律法規ℓ规定的▻其他內容。

建設單位♤应当將▂以上公示內容┟作为商品房買賣合同的附件提供給物業買受人。

房地產開發項目辦理預售許可后╥不得擅自變更建設工程規劃條件;確需變更的,♤应当征得買受人的同意后,依法申請規劃條件變更。

第五十五條 ✩普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。

✩普通住宅前期物業服務等級標準和收費基準價格由市住房和城鄉建設主管部門會同價格主管部門制定,并向社會公布。

第五十六條 建設單位♤应当在竣工綜合驗收備案后,與選聘的物業服務人♧开展物業承接查驗工作。

承接查驗♤应当按照國家┇有关ℓ规定和前期物業服務合同的約定,…共同對業共有η部分α进行查驗。承接查驗后,☐双方♤应当簽訂物業承接查驗協議,并將其┟作为前期物業服務合同的補充協議。

承接查驗協議♤应当✤明确參加承接查驗人員的單位名稱、姓名∈及其簽名,對物業承接查驗☲基本情況、♂存在的κ问题、解決方法∈及其時限、☐双方權利義務、違約責任等事項作出約定。〗对于承接查驗發現的κ问题,建設單位♤应当在三十日內予以整改。

建設單位將不符合交付條件的物業交付▉使用,∆或者物業服務人擅自承接未經查驗的物業,給業主Ε造成損害的,依法⊙各自承擔◽相应的賠償責任。

建設單位♤应当邀請┣一定數量的業主代表┄以及物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府參加,✏必要時≧可以聘請相關專業機構協助α进行。

第五十七條 建設單位♤应当在區縣住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處、鎮人民政府的監督指導下,按ℓ规定向物業服務人移交物業服務用房和╢下列資料的原件和復印件:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、▉使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業▉使用㎡说明文件;

(四)買受人名冊;

(五)物業管理必需的▻其他資料。

物業服務人♤应当將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案♚属于全體業主✙所有,業主有權免費查詢并復印。

物業服務人♤应当在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房及┇有关資料移交給業主委員會。

第五十八條 建設單位♤应当自物業交接后三十日內,將本條例第五十七條所列資料的原件報區縣住房和城鄉建設主管部門存檔,并在本市物業管理網絡信息系統填報相關信息。

第五十九條 建設單位♤应当自房地產開發項目綜合驗收備案前,與相關專業經營單位♐完成專業經營設施設備驗收接管手續。房屋交付時,建設單位♤应当協助物業買受人與相關專業經營單位★分别簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

綜合驗收不合格的,不予備案;未☓取得綜合驗收備案證明的,╥不得交付。

第六十條 建設單位♤应当完善房屋質量保證書、房屋▉使用㎡说明書內容,指導購房人☩合理▉使用房屋。房屋▉使用㎡说明書♤应当載明房屋平面布局、結構、附屬設備,注明房屋承重結構的房屋結構圖、╥不得占用∆或者移裝的共有η部分以∈及其他┇有关♈安全☩合理▉使用房屋的❇注意事項。

建設單位♤应当建立健全新建物業售后維修服務體系,按照國家和省、市┇有关ℓ规定承擔物業的保修責任。質量保修期內,建設單位♤应当在物業管理區域內公示維保單位的名稱、維保聯系人和維保電話,并在物業管理區域內設立┹专门的房屋售后服務中心,用于☳处理建設遺留κ问题和接受業主報修。建設單位♤应当自接到保修訴求之日起三日內給予答復,并在三十日內維修完畢。在質量保修期內建設單位未☏及时履行保修義務的,業主有權向市、區縣住房和城鄉建設主管部門投訴,也≧可以向人民法院提起訴訟。

書面委托物業服務人承擔保修義務的,由物業服務人承擔保修義務,并公示書面委托書。

第五章 物業服務

第六十一條 經業主…共同☀决定,物業管理區域≧可以由業主參照本條例自行管理,所在地的街道辦事處、鎮人民政府和相關的居民委員會♤应当予以指導、監督,業主≧可以請求所在地的房產等┇有关部門依法予以協助。

物業管理區域實行業主自行管理的,執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等事項♤应当由業主…共同☀决定。

業主自行管理的,由全體業主履行物業管理區域內的♈安全防范和消防♈安全職責。對電梯等涉及人身、財產♈安全以∈及其他有特定㏎要求的設施設備管理,業主♤应当委托專業機構α进行維護。

業主自行管理中ν需要開具發票的,≧可以持所在地的街道辦事處、鎮人民政府∆或者相關的居民委員會的證明材料,向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證,憑臨時稅務登記證申請領用發票。

業主≧可以…共同☀决定委托專業機構對管理費用、共有收入等α进行財務管理和審計。管理賬目♤应当❃每年向業主公布╟一次。

第六十二條 業主大會選聘物業服務人提供物業服務的,業主委員會♤应当與物業服務人簽訂物業服務合同,✤明确服物業服務區域等內容,并自簽訂∆或者變更物業服務合同之日起三十日內,將物業服務合同報所在地區縣住房和城鄉建設主管部門備案。

第六十三條 物業服務人♤应当按照物業服務合同的約定向物業服務區域派駐負責人員和✏必要的工作人員,履行╢下列義務:

(一)提供清潔衛生、綠化養護、秩序維護等☲基本服務;

(二)依法維護、管理物業管理區域內的公用設施;

(三)建立日常管理檔案及共有η部分的資料檔案;

(四)Θ采取☩合理措施保護業主、非業主▉使用人的人身、財產♈安全;

(五)法律、法規ℓ规定和物業服務合同約定的▻其他義務。

物業服務人≧可以﹤根据物業服務合同約定,聘請專業機構承擔特種設備維修養護、工程施工等專項服務,但╥不得將該物業服務區域·全部物業服務一并委托給▻其他單位∆或者╧个人。

第六十四條 物業服務人♤应当在物業服務區域內設置公示欄,如實公示、☏及时更新╢下列信息,₠并且➲通过互聯網方式告知業主:

(一)物業服務人的營業執照、項目負責人的☲基本情況、聯系方式┄以及物業服務投訴電話;

(二)物業服務項目保潔、維修、秩序維護等服務人員的配置情況及☲基本信息;

(三)物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等;

(四)物業費收交情況、維修資金▉使用情況、業主共有η部分的經營與收益情況;

(五)電梯、消防等㉿具有專業技術㏎要求的設施設備的日常巡查記錄,維修保養單位名稱、資質、聯系方式等;

(六)▻其他♤应当公示的信息。

物業服務人♤应当將物業服務人員的身份信息在其上崗二十四小時內報物業服務區域所在地派出所備案。

業主對公示內容提出異議的,物業服務人♤应当予以答復。

第六十五條 物業服務人提供物業服務♤应当遵守╢下列ℓ规定:

(一)☏及时向業主告知♈安全、☩合理▉使用物業的❇注意事項;

(二)定期聽取業主的意見和建議,接受業主監督,改進和完善服務;

(三)對業主違反臨時管理規約、管理規約的ƒ行为α进行勸阻和制止,并☏及时報告業主委員會;

(四)對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防車通道和疏散通道、噪音擾民等ƒ行为α进行勸阻和制止,勸阻、制止無效的,☏及时報告相關主管部門;

(五)發現有♈安全風險隱患的,☏及时設置警示標志,Θ采取措施排除隱患∆或者向┇有关專業機構報告;

(六)配合街道辦事處、鎮人民政府、行政執法機關和居民委員會做好物業管理相關工作。

第六十六條 物業服務人╥不得有╢下列ƒ行为:

(一)減少物業服務事項、降低物業服務標準;

(二)Θ采取中斷供水、供電、供氣、供熱∆或者Μ限制業主∈及其車輛出入等方式催收物業費;

(三)擅自增加收費項目、提高收費標準;

(四)泄露在物業服務活動中獲取的業主信息;

(五)擅自處分♚属于業主的物業共有η部分、共用設施設備的✙所有權∆或者▉使用權;

(六)挪用、侵占維修資金、共有η部分經營收益等共有資金;

(七)擅自拆除、損壞物業管理區域內的共用設施設備;

(八)擅自撤出∆或者拒不撤出物業管理區域;

(九)終止服務撤出時,拒不移交♚属于業主共┆有的檔案資料、物品、資金等;

(十)損害業主合法利益的▻其他ƒ行为。

第六十七條 物業服務人♤应当建立和保存╢下列檔案和資料:

(一)業主共有η部分經營管理檔案;

(二)監控、電梯、消防、有限空間等共有η部分檔案∈及其管理、運行、維修、養護記錄;

(三)房屋裝飾裝修管理資料;

(四)業主名冊;

(五)物業服務人∆或者建設單位與相關單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運等書面協議;

(六)物業服務活動中✂形成的與業主利益相關的▻其他資料。

業主、業主委員會、區縣住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處、鎮人民政府有權查閱前款ℓ规定的檔案和資料。

第六十八條 物業服務人♤应当制定♈安全管理制度,Θ采取✏必要的♈安全保障措施,配置✏必要的♈安全防范設施及物資,發現有♈安全隱患的,☏及时Θ采取措施排除隱患。

物業服務人♤应当在消防車通道和疏散通道、消防設施、有限空間設置✣明显標識和禁止占用提醒,在╜自身經營ₔ范围內對其服務區域的人流干道、消防設施、化糞池、電梯等重點部位和Κ重要設施α进行Ⓐ经常性檢查;對檢查中發現的♈安全隱患,♤应当ⅿ立即☳处理∆或者告知相關責任單位,并發出警示。

第六十九條 物業服務人♤应当制訂物業服務區域內♈安全防范應急預案,對突發性自然災害、公共衛生事件┄以及供水、供電、供氣、供熱、電梯及消防♈安全事故、物業♈安全事故等突發事件的預防和處置α进行〓具体ℓ规定,并按照應急預案ℓ规定對其服務區域的服務對象α进行♈安全宣傳、組織應急演練。

發現Ι重大事故隱患∆或者發生♈安全事故∈及其他緊急事件時,物業服務人♤应当☏及时Θ采取應急措施,通知相關業主,并按照ℓ规定向物業所在地的居民委員會、街道辦事處、鎮人民政府、專業單位和負有♈安全監督管理職責的部門報告,協助做好相關工作。

第七十條 物業服務人對人員、車輛實行出入管理的,♤应当為業主、物業▉使用人免費配置✏必要的出入證(卡)。因遺失、損壞ν需要補辦的,≧可以β适当收取工本費。

消防、救護和專業工程搶險救災救援等特種車輛ν需要z进入物業管理區域的,物業服務人♤应当ⅿ立即放行;公安、人防、行政執法等執行公務車輛和供水、供電、供氣、供暖車輛,♤应当向物業服務人主動出示工作證件、㎡说明事由并登記車牌號碼、聯系方式后,方可z进入。

探親訪友、郵件、快遞等▻其他外來人員、車輛ν需要z进入物業管理區域的,♤应当按照(臨時)管理規約┄以及物業服務合同的約定執行;❆没有約定的,♤应当主動出示身份證件、㎡说明事由并登記后,方可z进入,但未與物業服務人商定臨時停車位置的車輛╥不得z进入。

鼓勵和支持物業服務人在保證業主知情同意的前提下,依法采用信息化、智能化技術♧开展物業服務相關活動,但╥不得將人臉識別、指紋等生物識別技術┟作为唯一服務手段。

第七十一條 業主♤应当﹤根据物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額支付物業費。業主逾期不支付物業費的,物業服務人≧可以催告其在☩合理期限內支付;拒不支付的,物業服務人≧可以依法提起訴訟∆或者申請仲裁。

第七十二條 物業服務合同履行期間,確需調整物業費的,物業服務人♤应当與業主委員會協商,并由業主大會☀决定。

物業服務合同的續約、解除,按照法律ℓ规定執行。

第七十三條 業主轉讓、出租物業∆或者設立居住權的,♤应当將管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人、承租人∆或者居住權人,并自合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓、出租∆或者設立居住權的相關情況告知業主委員會和物業服務人。

第七十四條 物業項目交接時,原物業服務人♤应当與業主委員會、新物業服務人簽訂交接協議,并履行╢下列義務:

(一)移交物業服務用房、相關設施及本條例第五十七條和第六十七條ℓ规定的檔案和資料;

(二)結算物業費和預收、代收的物業管理區域公共收益等費用;

(三)結清委托專業性服務企業對特種設備維修養護、工程施工等♧开展專項服務的費用;

(四)法律、法規ℓ规定的▻其他事項。

第七十五條 原物業服務人╥不得以業主欠交物業費、對業主…共同☀决定有異議等為由拒絕辦理交接,╥不得以◘任何理由阻撓、干擾、妨礙依法新選聘的物業服務人α进行服務。

物業服務人拒不移交相關資料、資金和物品,∆或者拒絕撤出物業服務區域的,業主委員會∆或者業主≧可以向街道辦事處、鎮人民政府、區縣住房和城鄉建設主管部門報告。物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府、區縣住房和城鄉建設主管部門♤应当☋加强對物業服務人交接工作的監督協調。業主委員會∆或者業主也≧可以向轄區公安機關請求協助,∆或者依法向人民法院提起訴訟。物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法ƒ行为的,由公安機關依法☳处理。

第七十六條 新物業服務人按照約定承接物業時,♤应当對共有η部分α进行查驗,查驗的κ问题由原物業服務人承擔,但原物業服務人有證據證明┵不是其責任的除外。╥不得強行接管物業管理區域。

第七十七條 物業管理區域突發失管狀態時,街道辦事處、鎮人民政府♤应当組織Ⅽ确定應急物業服務人,提供垃圾清運、電梯運行等Ⓒ维持業主☲基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業服務的,街道辦事處、鎮人民政府♤应当將應急服務期間提供的服務事項、服務標準┄以及應急服務物業費收費標準等相關內容在物業管理區域內公示。期間的物業費由全體業主承擔。

應急物業服務期間,街道辦事處、鎮人民政府♤应当組織業主…共同☀决定選聘新物業服務人,協調新選聘的物業服務人和應急物業服務人做好交接。

第六章 物業的▉使用和維護

第七十八條 業主、物業▉使用人♤应当遵守法律、法規和規章的ℓ规定┄以及(臨時)管理規約的約定,按照規劃用途☩合理、♈安全▉使用物業。

業主、物業▉使用人、物業服務人員╥不得實施╢下列ƒ行为:

(一)違反原建筑設計的外延、外形、規格、色彩,封閉陽臺、平臺和外走廊;

(二)損壞、擅自拆改建筑物承重結構、主體結構;

(三)破壞∆或者擅自改變建筑物外立面造型;

(四)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物∆或者私挖地下空間;

(五)擅自占用共有η部分;

(六)擅自改變房屋用途,將住宅改變為經營性用房;

(七)侵占綠地,毀壞綠化植物和綠化設施;

(八)將房間∆或者陽臺改為衛生間、廚房,∆或者將衛生間改┏在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

(九)未按ℓ规定分類并投放生活垃圾;

(十)擅自➲通过設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式,占用、堵塞、封閉消防車通道和疏散通道等業主共有η部分,∆或者損壞消防設施等共用設施設備;

(十一)從建筑物中向外拋擲物品;

(十二)飼養動物干擾➪他人✿正常生活;

(十三)制造噪聲干擾➪他人✿正常生活;

(十四)在共用走廊、樓梯間、♈安全出口等位置停放摩托車、電動車、自行車∆或者私拉電線為電動車充電;

(十五)違反ℓ规定出租房屋;

(十六)法律、法規禁止的▻其他ƒ行为。

有本條︿第二款ℓ规定ƒ行为的,利害關系人有權α进行投訴和舉報,業主委員會、物業服務人♤应当☏及时勸阻;勸阻無效的,第一項至第九項向綜合行政執法部門報告,第十項向應急管理部門報告,第十一項至第十四項向公安部門報告,第十五項向住房和城鄉建設部門報告。相關主管部門接到報告后,♤应当☏及时依法☳处理。

第七十九條 業主、物業▉使用人裝飾裝修房屋的,♤应当事先告知物業服務人,并簽訂裝飾裝修服務協議,就裝修內容、施工時間、施工期限、垃圾清運處置、設施設備安裝㏎要求、違約責任等事項α进行約定。❆没有物業服務人的,業主♤应当事先告知物業所在地的社區居民委員會。

業主ν需要查閱建筑物結構圖、電氣∈及其他管線線路圖的,物業服務人♤应当予以提供。

裝修時,業主、物業▉使用人和裝修人員應遵守物業服務人∆或者社區居民委員會提示的☩合理❇注意事項,并配合其α进行✏必要的現場檢查。

居民家庭裝飾裝修垃圾♤应当袋裝收集,╥不得與生活垃圾混同,并投放到物業服務人∆或者社區居民委員會指定地點。

區城市管理局負責組織實施居民家庭裝飾裝修垃圾的收集和中轉,并運送至市城市管理局指定的無害化☳处理場所處置。區城市管理局和物業服務人∆或者社區居民委員會均╥不得以清運裝飾裝修垃圾為由收取費用。

物業服務人∆或者社區居民委員會♤应当☋加强對裝飾裝修活動的巡查和監督。業主未簽訂裝飾裝修服務協議的,物業服務人∆或者社區居民委員會≧可以Μ限制施工人員z进入物業管理區域。業主違反相關ℓ规定及裝飾裝修服務協議的,物業服務人∆或者社區居民委員會♤应当☏及时勸阻;拒不改正的,物業服務人♤应当☏及时向┇有关部門報告。

第八十條 物業保修期內,業主專有η部分及物業管理區域內業主共有η部分的養護、維修責任,由建設單位承擔。

物業保修期屆滿后,業主專有η部分的養護、維修,由業主負責。業主專有η部分♂存在♈安全隱患,危及公共利益∆或者➪他人合法權益的,♤应当☏及时α进行修繕∆或者Θ采取▻其他消除危險的♈安全治理措施。

第八十一條 物業保修期屆滿后,物業管理區域內共有η部分的養護、維修和管理責任,由全體業主…共同承擔。業主委托物業服務人管理的,由物業服務人按照物業服務合同的約定承擔養護、維修和管理責任。但物業管理區域內電梯、鍋爐等特種設備和消防設施,物業服務人♤应当委托㉿具有◽相应資質的專業服務單位負責維護和保養,并✤明确各方♈安全管理責任。

物業管理區域內業主共有η部分的維修費用≧可以從維修資金中列支。

第八十二條 物業服務人♤应当健全業主共有η部分的管理養護制度,按照合同約定☋加强對業主共有η部分運行狀況的日常檢查和養護,并做好記錄。

物業服務人♤应当﹤根据日常檢查發現的κ问题,提出業主共有η部分維修、更新、改造的建議,告知業主委員會,提請業主大會表決后組織實施。

第八十三條 業主♤应当在辦理房屋入住手續前,將首期維修資金存入市住房和城鄉建設主管部門依法在專戶管理銀行開立的維修資金專戶,▻其他◘任何組織和╧个人╥不得代收。建設單位交付房屋時,♤应当督促業主按┇有关ℓ规定交存首期維修資金,業主未按ℓ规定交存的,建設單位╥不得將房屋交付業主。

建設單位在辦理房地產開發項目綜合驗收竣工備案時,對尚未售出的房屋♤应当按┇有关ℓ规定交存首期維修資金,待房屋出售時≧可以向業主收取該房屋的維修資金賬戶余額。未按ℓ规定交存的,不予辦理綜合驗收竣工備案。建設單位交存首期維修資金≧可以申請從監管的商品房預售資金中劃轉。

房屋轉讓時,該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋✙所有權➳同时自動轉移。合同另有約定的,從其約定。

第八十四條 業主交存的維修資金∈及其孳息♚属于全體業主共有,經業主…共同☀决定,專項用于共有η部分保修期滿后的維修、更新和改造。◘任何組織和╧个人╥不得挪用、侵占維修資金。

物業管理區域內業主共有η部分的維修、更新、改造費用,有維修資金的,由全體業主…共同☀决定并從維修資金中列支;僅涉及η部分業主共┆有的共有η部分維修、更新、改造的費用,由該η部分業主…共同☀决定并從維修資金中列支。❆没有維修資金∆或者維修資金余額┸不足的,由共有該共有η部分的業主分攤。

第八十五條 維修資金的▉使用分為計劃▉使用、☜一般▉使用和應急▉使用。

計劃▉使用是指﹤根据年度維修計劃,➲通过☤召开業主大會,╟一次投票Ν集中表決年度計劃維修項目的▉使用方式;☜一般▉使用是指對計劃外的維修項目,Θ采取╟一次投票表決的▉使用方式;應急▉使用是指Θ采取應急程序事前不用表決、事后公示的▉使用方式。

第八十六條 有╢下列情形┖之一的,≧可以啟動應急▉使用程序:

(一)物業管理區域內屋面、外墻防水發生┻严重損壞的;

(二)電梯發生故障影響✿正常▉使用需ⅿ立即維修的;

(三)消防設施♂存在┻严重故障需ⅿ立即維修的;

(四)建筑外立面裝飾和公共構件┻严重脫落松動的;

(五)玻璃幕墻炸裂的;

(六)排水管道┻严重堵塞∆或者爆裂的;

(七)地下車庫雨水倒灌的;

(八)▻其他☥可能Ε造成人身♈安全事故的緊急情況的。

緊急情況下ν需要維修建筑物∈及其附屬設施的,業主大會∆或者業主委員會有權申請▉使用建筑物∈及其附屬設施的維修資金。

業主委員會、物業服務人♤应当將緊急情況下維修資金申請、▉使用情況,☏及时在物業管理區域內公示。

第八十七條 №达到本條例︿第二十六條ℓ规定的☤召开首次業主大會會議條件,建設單位未向物業所在地的區縣住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處、鎮人民政府書面報告的,專項維修資金╥不得動用,住宅共有η部分ν需要維修、更新和改造的,♤应当由建設單位承擔物業維修責任。

建設單位♞已经按照ℓ规定提出成立業主大會的書面報告但業主大會尚未成立期間,ν需要動用維修資金的,物業服務人♤应当提出維修實施方案,由物業管理區域的臨時物業管理委員會組織征詢業主意見,經共有η部分相關業主依法討論➲通过后,由臨時物業管理委員會∆或者其委托的物業服務人組織實施。

業主大會設立后,由業主委員會提出維修實施方案,經相關業主依法討論➲通过后組織實施。

第八十八條 ▉使用維修資金的,♤应当向區縣住房和城鄉建設主管部門提出,經審查符合▉使用條件的按照ℓ规定予以撥付。

維修資金交存、▉使用、管理的〓具体辦法,由市人民政府制定。

第八十九條 物業服務人╥不得擅自利用物業共有η部分α进行經營,但經業主依法…共同☀决定的除外。

經業主依法…共同☀决定,物業服務人利用物業共有η部分α进行經營的,♤应当在物業服務合同中詳細約定經營ₔ范围、經營性公共收益管理▉使用和分配比例等事項。物業服務人♤应当對物業經營性公共收入單獨列賬,在扣除☩合理成本╃之后,♚属于業主共有,扣除比例╥不得高于公共收入的百分之三十。物業服務結束時,物業服務人♤应当審計物業服務期間經營性公共收益收支情況,并將審計∽结果在物業管理區域內公示。

經業主依法…共同☀决定后,≧可以變更、終止物業服務合同中┇有关利用共有η部分▏从事經營活動的約定。

利用共有η部分α进行經營的,♤应当在物業管理區域內公示╢下列事項:

(一)♧开展經營的共有η部分ₔ范围;

(二)共有資金的分配▉使用、財務管理;

(三)共有資金收支情況的公示與審計辦法。

第九十條 物業管理區域內依法♚属于全體業主所┆有的共有資金包括:

(一)利用共有η部分經營╉产生的收入,在扣除☩合理成本╃之后所得收益;

(二)管理規約、業主大會議事規則約定∆或者業主大會☀决定由全體業主…共同分攤交納的費用;

(三)共有η部分被依法征收的補償費;

(四)共有資金╉产生的孳息;

(五)▻其他合法收入。

第九十一條 共有資金的管理單位和財務管理制度,由業主…共同☀决定。

¢一个物業管理區域♤应当開立¢一个共有資金賬戶,賬戶開戶單位是共有資金管理單位,╥不得以╧个人名義開立共有資金賬戶。

共有資金管理單位♤应当將·全部共有資金存入其開立的共有資金賬戶。業主大會☀决定變更共有資金管理單位的,原共有資金管理單位♤应当自業主大會☀决定生效之日起三十日內,將✙所有共有資金轉入新共有資金管理單位開立的共有資金賬戶。

共有資金管理單位♤应当按照《中華人民共和國會計法》等相關ℓ规定和共有資金財務管理制度,設置會計賬戶,α进行會計核算,制作并妥善保管會計憑證、會計賬薄、財務會計報告等會計資料。共有資金管理單位╥不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金的會計資料。

第九十二條 共有資金用于物業管理的╢下列支出:

(一)補充維修資金;

(二)共有η部分的維修養護費用和專項財產保險,但物業服務合同另有約定的除外;

(三)業主委員會的辦公經費,業主委員會委員、單元長的補貼,業主委員會執行秘書和財務、法務等專業技術人員的薪酬;

(四)籌備、☤召开業主大會會議所需費用;

(五)對共有資金的審計費用;

(六)業主…共同☀决定用于物業管理的▻其他費用。

物業服務合同∆或者管理規約≧可以約定共有資金的用途。共有資金管理單位≧可以制定共有資金▉使用規則∆或者年度▉使用計劃,經業主大會☀决定后▉使用共有資金。

未經業主…共同☀决定,╥不得▉使用共有資金。◘任何組織和╧个人╥不得挪用、侵占共有資金。

第九十三條 共有資金管理單位♤应当向業主每季度公開共有資金的收支情況。業主、業主委員會、居民委員會對共有資金收支情況提出異議的,共有資金管理單位♤应当自收到異議之日起七日內書面答復。

業主委員會∆或者居民委員會有權聘請專業機構對共有資金的收支情況α进行審計,共有資金管理單位♤应当依法配合。

共有資金管理、▉使用的〓具体辦法由市住房和城鄉建設主管部門制定公布。

第九十四條 物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位(庫)♤应当➠首先❊满足業主的ν需要,建設單位♤应当出售、出租∆或者贈送給本物業管理區域內的業主。車位(庫)數量少于∆或者等于物業管理區域內房屋套數的,一戶業主最多購買、租賃∆或者附贈¢一个停車位;車位(庫)數量超出物業管理區域內房屋套數的,一戶業主≧可以多購買¢一个∆或者附贈¢一个。┶不能出售∆或者尚未售出的,♤应当提供給本物業管理區域內的業主▉使用,╥不得以只售不租為由拒絕業主停放ν需要。❊满足業主ν需要后仍有空余的,建設單位≧可以出租給物業管理區域外的▻其他人,每次租賃期限不超過六個月。

前款ℓ规定的車位(庫),包括依法配建的人防車位。

違反本條ℓ规定出售車位(庫)的,住房和城鄉建設主管部門╥不得辦理合同備案。未☓取得合同備案的,不動產登記機構╥不得辦理不動產登記手續。

物業管理區域內建設單位依法配建的人防工程用作車位(庫)的,♤应当按照設計文件實地標注。

第九十五條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位(庫)♤应当優先投入▉使用,車位(庫)尚未·全部▉使用的,╥不得占用業主共┆有的道路∆或者▻其他場地設置規劃▄以外的車位。

占用業主共┆有的道路∆或者▻其他場地用于停放機動車的,由業主…共同☀决定。

第九十六條 物業管理區域內機動車停放費收取標準按照國家、省的┇有关ℓ规定執行。

第九十七條 物業管理區域內停放車輛,╥不得影響▻其他車輛和行人的✿正常通行。物業服務人♤应当按照物業服務合同約定,履行車輛停放管理義務,并☋加强巡查,☏及时督促違反ℓ规定停放的車輛駛離。

第九十八條 物業服務人♤应当﹤根据業主大會授權,利用公共停車位建設⏎相对Ν集中的公共充電基礎設施并提供充電服務。業主安裝充電基礎設施時,物業服務人♤应当配合業主∆或者其委托的施工單位,提供相關圖紙和資料,配合并協助現場勘查、施工。

第九十九條 新建物業管理區域內的供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營設施設備及相關管線,♤应当按照國家、省技術標準和專業技術規范設計、施工。

建設單位♤应当通知供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位參加竣工驗收;驗收合格后,♤应当將物業管理區域內分戶終端計量裝置∆或者入戶端口∈及其▄以外的專業經營設施設備及相關管線,移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位♤应当接收,其維護、更新和改造等費用,由專業經營單位依法承擔;尚在保修期內的,其費用由建設單位承擔。

已交付▉使用的住宅小區專業經營單位設備♤应当移交專業經營單位維護管理。符合移交條件的,由業主…共同☀决定移交給專業經營單位,專業經營單位♤应当接收;不符合移交條件的,市、區縣人民政府♤应当組織改造,改造合格后由業主…共同☀决定移交給專業經營單位。

第一百條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務人、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的,♤应当先自行協商解決;協商₣不成的,≧可以向街道辦事處、鎮人民政府∆或者居民委員會申請調解,也≧可以申請仲裁∆或者依法向人民法院起訴。

第七章 監督管理

第一百零一條 市住房和城鄉建設主管部門履行╢下列物業管理職責:

(一)制定物業管理相關政策并組織實施;

(二)指導和監督區縣住房和城鄉建設主管部門♧开展轄區內物業管理的監督管理工作;

(三)指導和監督本市維修資金的籌集、管理和▉使用;

(四)建立完善物業管理分級培訓體系;

(五)建立完善全市統一的物業管理網絡信息系統;

(六)指導市物業服務企業協會、業主委員會協會♧开展自律性規范的制定和實施工作;

(七)制定物業服務合同、業主管理規約、業主大會議事規則等示范文本;

(八)監督供氣、供熱、工程質量、房屋租賃等✡方面ℓ规定的執行情況;

(九)實施物業管理✡方面的▻其他監督管理職責。

第一百零二條 區縣住房和城鄉建設主管部門履行╢下列管理職責:

(一)負責物業管理區域劃分登記、前期物業承接查驗備案和物業服務合同備案;

(二)負責前期物業管理項目招標投標管理和維修資金▉使用監管;

(三)定期♧开展物業服務質量專項檢查,做好物業服務人及從業人員的信用信息征集、核查和監管工作,并接受查詢;

(四)組織♧开展轄區內物業管理項目調查,建立相關物業管理檔案;

(五)指導、服務和監督轄區內街道辦事處、鎮人民政府調處物業管理矛盾糾紛;

(六)法律、法規ℓ规定的▻其他職責。

第一百零三條 市、區縣相關行政主管部門♤应当按照⊙各自職責,負責物業管理區域內╢下列事項的管理工作:

(一)公安部門負責對業主和物業服務人違反治安管理、消防♈安全、燃放煙花爆竹、養犬等法律、法規ℓ规定的ƒ行为實施監督檢查,依法查處影響公共♈安全和公共秩序的違法ƒ行为;

(二)自然資源和規劃部門在建設工程α进行規劃驗線和規劃核實時,負責對建設項目✥是否按規劃許可㏎要求建設實施監督管理;

(三)生態環境部門負責對商業經營活動中▉使用固定設施、設備╉产生的社會生活噪聲污染實施監督管理;

(四)城管部門負責對市容環境衛生、垃圾分類實施監督管理;

(五)綜合行政執法部門負責對違法搭建建(構)筑物、擅自改變房屋用途、侵占綠地等違法ƒ行为實施行政處罰;

(六)城鄉水務部門負責對供水、排水、污水☳处理等設施設備及運行維護實施監督管理;

(七)園林和林業綠化部門負責對園林綠化驗收、綠地占用、樹木砍伐、移植等實施監督管理;

(八)衛生健康部門負責對傳染病防治和飲用水衛生的監督管理;

(九)市場監管部門負責對物業服務價格公示、收費情況、電梯等特種設備♈安全運行實施監督檢查;

(十)人防部門負責對人防工程維護管理的監督檢查,對侵占、破壞人防工程的ƒ行为實施監督管理;

(十一)應急管理部門負責消防工作的監督管理,消防救援機構負責消防工作監督管理的實施。

前款ℓ规定的部門和單位♤应当建立投訴和舉報受理制度,并在物業服務區域內公布投訴電話,☏及时☳处理投訴和舉報事項。

第一百零四條 街道辦事處、鎮人民政府♤应当履行╢下列職責:

(一)指導、監督、協助業主成立業主大會,指導、監督業主委員會換屆選舉,對相關人員α进行培訓;

(二)指導、監督業主大會、業主委員會履行職責;

(三)組建臨時物業管理委員會并指導、監督其運行;

(四)監督物業承接查驗;

(五)法律、法規、規章ℓ规定的▻其他職責。

街道辦事處、鎮人民政府♤应当建立轄區物業管理聯席會議制度,負責召集區縣住房和城鄉建設主管部門、居民委員會、物業服務人、業主委員會∆或者業主代表、專業經營單位和▻其他相關主管部門,協調解決轄區物業管理Ι重大κ问题。

居民委員會協助街道辦事處、鎮人民政府♧开展社區管理┄以及社區服務中與物業管理┇有关的工作,負責指導和監督業主大會、業主委員會依法♧开展業主自治管理。

第一百零五條 市住房和城鄉建設主管部門♤应当建立物業服務人信用等級評價體系,將物業服務人的╢下列ƒ行为納入評價體系:

(一)未按本條例第六十七條ℓ规定建立和保存相關檔案和資料的;

(二)未按本條例第六十八條ℓ规定落實♈安全管理制度的;

(三)未按本條例第六十九條ℓ规定落實♈安全防范措施的;

(四)未按本條例第五十六條ℓ规定履行物業承接查驗義務的;

(五)違反本條例受相關行政主管部門依法處罰的ƒ行为;

(六)法律、法規ℓ规定的▻其他侵害業主合法權益的ƒ行为。

選聘物業服務人時,≧可以將物業服務人的信用等級評價┟作为參考。

第一百零六條 市、區縣人民政府和街道辦事處、鎮人民政府♤应当將業主委員會、物業服務人納入相關突發事件應急處置工作體系,建立物資和資金保障機制。

應對突發公共事件期間,街道辦事處、鎮人民政府負責落實市、區縣人民政府依法Θ采取的各項應急措施,指導物業服務人♧开展◽相应級﹁别的應對工作,并給予◽相应物資和資金支持。

物業服務人♤应当執行政府依法實施的應急處置措施和▻其他管理措施,ⅽ积极配合♧开展相關工作。

第八章 法律責任

第一百零七條 違反本條例ℓ规定的ƒ行为,法律、法規已作出處罰ℓ规定的,按照其ℓ规定執行;法律、法規未作出處罰ℓ规定的,按照本條例的ℓ规定執行。

第一百零八條 有╢下列情形┖之一的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,由綜合行政執法部門處一萬元▂以上五萬元▎以下罰款:

(一)違反本條例第十一條ℓ规定,建設單位未按ℓ规定申請劃分物業管理區域的;

(二)違反本條例第五十三條ℓ规定,建設單位未辦理前期物業服務合同備案的;

(三)違反本條例第五十四條ℓ规定,建設單位未向物業買受人明示物業管理區域劃分情況的;

(四)違反本條例第六十二條ℓ规定,業主委員會未辦理物業服務合同備案和變更備案的。

第一百零九條 違反本條例第十二條ℓ规定,建設單位未按ℓ规定配置物業服務用房的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期三個月內提供;逾期未提供的,責令建設單位按照本物業管理區域物業市場平均售價和ℓ规定的物業管理用房面積支付專款,存入業主共有資金賬戶,用于購置、租賃物業服務用房,并由綜合行政執法部門處十萬元▂以上五十萬元▎以下罰款。

第一百一十條 違反本條例︿第二十六條ℓ规定,№达到☤召开首次業主大會會議條件,建設單位未按ℓ规定α进行書面報告的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,由綜合行政執法部門處五萬元▂以上十萬元▎以下罰款。

第一百一十一條 違反本條例第五十六條ℓ规定,建設單位未履行承接查驗整改義務的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,由綜合行政執法部門對建設單位處五萬元▂以上二十萬元▎以下罰款。

第一百一十二條 違反本條例第五十八條ℓ规定,建設單位未按照ℓ规定報送物業承接查驗資料∆或者未在物業管理信息平臺填報信息的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,由綜合行政執法部門處五萬元▂以上十萬元▎以下罰款。

第一百一十三條 違反本條例第六十條︿第二款ℓ规定,建設單位未按ℓ规定公示相關維保信息和設立房屋售后服務中心的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,由綜合行政執法部門處五萬元▂以上十萬元▎以下罰款。

第一百一十四條 違反本條例第六十四條ℓ规定,物業服務人員未如實公示、更新物業管理網絡信息系統相關信息的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,由綜合行政執法部門處五千元▂以上三萬元▎以下罰款。

第一百一十五條 違反本條例第七十五條、第七十六條ℓ规定,物業服務人拒不移交相關資料、資金和物品、拒不撤出物業服務區域∆或者物業服務人強行接管物業服務區域的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,由綜合行政執法部門處五萬元▂以上十萬元▎以下罰款。

第一百一十六條 違反本條例第八十九條ℓ规定,擅自利用業主共有η部分▏从事經營的,由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,由綜合行政執法部門處五萬元▂以上二十萬元▎以下罰款。

第一百一十七條 違反本條例第九十條ℓ规定,物業服務人未按ℓ规定公示業主共有η部分收益資金的,由縣級▂以上人民政府價格主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處五千元▂以上一萬元▎以下罰款。

第一百一十八條 業主委員會成員違反法律、法規ℓ规定∆或者管理規約約定,挪用、侵占、擅自處分業主共有財產,篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品,違規泄露業主信息,∆或者侵害業主合法權益,給業主Ε造成損失的,♤应当承擔◽相应賠償責任;✻构成違反治安管理ƒ行为的,由公安機關依法給予治安管理處罰;✻构成犯罪的,依法追究刑事責任。

第一百一十九條 市、區縣住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鎮人民政府、▻其他相關管理部門∈及其工作人員未按照本條例ℓ规定履行相關職責的,由上級主管機關∆或者監察機關責令改正,對部門給予通報批評,對❤直接負責的主管人員和▻其他❤直接責任人員由其所在單位、主管部門、上級機關∆或者監察機關依法給予處分。

第九章 附則

第一百二十條 本條例所稱η部分業主共┆有的共有η部分,包括屋頂┄以及戶外的墻面、門廳、電梯、樓梯間、走廊通道等。

本條例所稱物業服務人,包括物業服務企業和▻其他管理人。

本條例所稱物業▉使用人,包括承租人、居住權人等。

第一百二十一條 對配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區,市、區縣人民政府♤应当組織α进行改造整治,并制定政策鼓勵和支持業主自主♧开展改造提升,加裝電梯,γ逐步完善配套基礎設施和公共服務設施。

舊住宅區改造整治時,由街道辦事處、鎮人民政府會同區縣住房和城鄉建設主管部門Ⅽ确定物業管理區域,組織業主成立業主大會,由業主大會☀决定自行管理∆或者委托物業服務人管理物業。業主大會設立前的物業管理,由居民委員會組織實施。

第一百二十二條 棚戶區改造安置房小區物業管理按照市人民政府┇有关ℓ规定執行。

第一百二十三條 本條例自×年×月×日起施行。


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